In den letzten Jahren hat sich die Welt der Kapitalanlagen dramatisch verändert. Niedrigzinsperioden, globale Krisen wie die COVID-19-Pandemie, geopolitische Spannungen und Inflationsängste haben Anleger weltweit vor neue Herausforderungen gestellt. In diesem Umfeld rückt eine traditionelle Anlageform wieder verstärkt in den Fokus: Immobilien als Kapitalanlage. Dieser Artikel beleuchtet umfassend die Chancen, Risiken und Renditepotenziale von Immobilieninvestitionen speziell in Krisenzeiten und gibt Anlegern eine fundierte Entscheidungsgrundlage für ihre Investitionsstrategien.
Immobilieninvestments in der historischen Betrachtung
Immobilien gelten seit Jahrhunderten als wertstabile Anlageform. Anders als viele Finanzprodukte bieten sie einen intrinsischen Wert – sie erfüllen das menschliche Grundbedürfnis nach Wohnraum. Diese Eigenschaft hat Immobilien durch zahlreiche Wirtschafts- und Finanzkrisen zu einem vergleichsweise sicheren Hafen für Kapital gemacht.
Die Finanzkrise 2008/2009, ursprünglich ausgelöst durch den US-Immobilienmarkt, hat paradoxerweise in vielen Ländern mittelfristig zu einer Stärkung der Immobilienmärkte geführt. Besonders in Deutschland konnte beobachtet werden, wie nach einer kurzen Schockphase die Immobilienpreise eine langjährige Aufwärtsbewegung begannen. Der Grund: Anleger suchten nach der Erschütterung der Finanzmärkte vermehrt nach „anfassbaren“ Investments.
Die COVID-19-Pandemie ab 2020 verstärkte diesen Trend zunächst. Unterstützt durch expansive Geldpolitik und historisch niedrige Zinsen erlebten viele Immobilienmärkte trotz globaler wirtschaftlicher Einbrüche einen Boom. Erst die darauffolgende Inflation und die Zinswende haben diesen Trend gebrochen und zu deutlichen Preiskorrekturen in vielen Märkten geführt.
Diese historischen Entwicklungen zeigen: Immobilien verhalten sich in Krisen oft antizyklisch zu anderen Anlageklassen – allerdings mit zeitlicher Verzögerung und je nach Krisentypus unterschiedlich stark ausgeprägt.
Immobilien als Inflationsschutz: Mythos oder Realität?
In Zeiten steigender Inflation wird häufig von Immobilien als Inflationsschutz gesprochen. Diese Annahme basiert auf mehreren Faktoren:
Erstens stellen Immobilien Sachwerte dar, deren physische Substanz von der Geldentwertung unberührt bleibt. Im Gegensatz zu Geldvermögen wie Sparguthaben oder Anleihen mit festen Nominalbeträgen behalten Sachwerte ihren intrinsischen Wert.
Zweitens bieten vermietete Immobilien die Möglichkeit, Mieten an die Inflationsentwicklung anzupassen. In Deutschland ermöglicht beispielsweise die Indexmiete eine direkte Koppelung an die Inflationsrate, während auch bei normalen Mietverträgen im Zeitverlauf Erhöhungen möglich sind.
Die empirischen Daten zur Inflationsabsicherung durch Immobilien zeigen jedoch ein differenzierteres Bild. Studien belegen, dass der Inflationsschutz von Immobilien vor allem mittel- bis langfristig wirkt. Kurzfristig können steigende Zinsen als Reaktion auf Inflation sogar zu Preisrückgängen führen, wie wir es 2022/2023 beobachten konnten. Der Inflationsschutz funktioniert daher primär für Bestandshalter mit langfristigem Anlagehorizont und geringer Fremdfinanzierung.
Besonders wertvoll ist der Inflationsschutz bei Immobilien mit bestehenden Mietverträgen und Anpassungsmöglichkeiten. Hier können steigende Nominalmieten die Rendite real stabilisieren. Gleichzeitig profitieren fremdfinanzierte Immobilien davon, dass Schulden durch Inflation real entwertet werden – ein Effekt, der allerdings durch steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierungen konterkariert werden kann.
Aktuelle Marktlage und Krisenresilienz verschiedener Immobiliensegmente
Die Immobilienmärkte sind keineswegs homogen. Verschiedene Segmente reagieren unterschiedlich auf Krisenszenarien:
Wohnimmobilien gelten traditionell als besonders krisenresistent, da Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt. Dennoch zeigen sich auch hier Unterschiede: Während preiswerte bis mittelpreisige Wohnungen in Ballungsräumen auch in Krisen stabile Nachfrage verzeichnen, können Luxusimmobilien in wirtschaftlichen Abschwungphasen deutlichere Preisrückgänge erleiden. Die aktuelle Zinswende hat den jahrelangen Preisanstieg bei Wohnimmobilien in Deutschland zunächst gestoppt, wobei in begehrten Lagen bereits wieder Stabilisierungstendenzen erkennbar sind.
Gewerbeimmobilien zeigen eine deutlich höhere Konjunkturabhängigkeit. Besonders der Einzelhandel steht unter Druck durch den wachsenden Online-Handel – ein Trend, der durch die Pandemie noch beschleunigt wurde. Büroimmobilien durchleben aktuell eine Transformationsphase, ausgelöst durch verstärktes Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle. Premium-Büroflächen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und hoher Nachhaltigkeitszertifizierung (ESG-Standards) zeigen sich dabei widerstandsfähiger als ältere Objekte in peripheren Lagen.
Logistikimmobilien haben durch den E-Commerce-Boom an Bedeutung gewonnen und erweisen sich als vergleichsweise krisenfest. Der wachsende Online-Handel erfordert umfangreiche Logistikflächen, was die Nachfrage auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten stabilisiert.
Sozialimmobilien wie Pflegeeinrichtungen und betreutes Wohnen profitieren vom demografischen Wandel und zeigen eine geringe Konjunkturabhängigkeit. Durch staatliche Regelungen und die grundsätzliche Nachfrage bieten sie oft stabile Cashflows, sind aber stark von regulatorischen Änderungen abhängig.
Mikroapartments und Studentenwohnungen in Universitätsstädten haben sich trotz temporärer Einbrüche während der Pandemie mittelfristig als relativ krisenfest erwiesen. Der strukturelle Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Bildungszentren stabilisiert dieses Segment.
Die aktuelle Marktphase ist geprägt durch eine Normalisierung nach den Extremjahren. Während die Vergangenheit von historisch niedrigen Zinsen und starken Preissteigerungen geprägt war, erleben wir nun eine Konsolidierung mit regionalen Preisrückgängen. Diese Korrektur trifft jedoch nicht alle Segmente gleich stark und bietet für antizyklisch agierende Investoren neue Chancen.
Renditekomponenten bei Immobilieninvestitionen
Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die in Krisenzeiten unterschiedlich stark beeinflusst werden:
Die Mietrendite (auch: Cashflow-Rendite) ergibt sich aus den laufenden Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten im Verhältnis zum investierten Kapital. Sie stellt die Basis einer jeden Immobilieninvestition dar und ist besonders in unsicheren Zeiten von Bedeutung. Aktuell liegen die Nettomietrenditen für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten meist zwischen 2,5% und 4,5%, wobei sie in B- und C-Lagen tendenziell höher ausfallen als in den teuren A-Lagen.
Die Wertsteigerungsrendite resultiert aus der Erhöhung des Immobilienwerts über die Zeit. Diese Komponente hat in den letzten Jahren in vielen Märkten den Löwenanteil der Gesamtrendite ausgemacht, ist aber volatiler und in Krisenzeiten weniger verlässlich. Nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre erleben wir aktuell eine Konsolidierungsphase mit teilweise negativer Wertentwicklung, die jedoch je nach Region und Objekttyp stark variiert.
Der Leverage-Effekt bezeichnet die Renditesteigerung durch den Einsatz von Fremdkapital. Solange die Gesamtrendite der Immobilie über dem Zinssatz des Kredits liegt, erhöht eine Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite. Dieser Effekt hat in der Niedrigzinsphase erheblich zur Attraktivität von Immobilieninvestitionen beigetragen, wird jedoch durch steigende Zinsen aktuell abgeschwächt. Für manche Bestandsobjekte kann der Leverage-Effekt bei Anschlussfinanzierungen sogar negativ werden, wenn die Zinsen deutlich steigen.
Steuerliche Vorteile spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Gesamtrentabilität. Die Möglichkeit der Abschreibung (AfA), der Abzug von Finanzierungskosten und Instandhaltungsaufwendungen sowie Steuervorteile bei langfristiger Haltedauer (Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei) verbessern die Nachsteuerrendite erheblich. Diese Komponente bleibt auch in Krisenzeiten relevant, sofern keine drastischen steuergesetzlichen Änderungen vorgenommen werden.
In der aktuellen Marktphase verlagert sich der Fokus vieler Investoren von der Wertsteigerungserwartung zurück zur Substanzwertorientierung und stabilen Cashflows. Dieses „Back to Basics“ bedeutet eine stärkere Betonung der Mietrendite und eine vorsichtigere Kalkulation möglicher Wertsteigerungen.
Finanzierungsstrategien in Zeiten steigender Zinsen
Die Finanzierungskosten haben erheblichen Einfluss auf die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Nach einer langen Niedrigzinsphase befinden wir uns nun in einer Phase steigender Zinsen, was die Finanzierungsstrategie grundlegend verändert:
Die optimale Fremdkapitalquote sollte in Zeiten volatilerer Märkte und höherer Zinsen kritischer betrachtet werden. Während in der Niedrigzinsphase hohe Beleihungsquoten von 80% und mehr üblich waren, empfiehlt sich aktuell für viele Investoren ein konservativerer Ansatz mit 50-70% Fremdkapitalanteil. Dies reduziert das Risiko negativer Leverage-Effekte und bietet mehr Puffer bei möglichen Wertschwankungen.
Bei der Zinsbindung zeigt sich ein Trend zu längeren Laufzeiten. Während in der Vergangenheit oft 10 Jahre Standard waren, sichern sich heute viele Investoren Zinsen für 15 oder sogar 20 Jahre. Dies erhöht zwar den Zinssatz gegenüber kürzeren Bindungen, bietet aber langfristige Planungssicherheit in einem unsicheren Umfeld.
Forward-Darlehen gewinnen an Bedeutung für Bestandshalter, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren ansteht. Diese ermöglichen es, sich heutige Zinssätze für zukünftige Finanzierungen zu sichern – allerdings gegen einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt.
Auch alternative Finanzierungsformen werden verstärkt genutzt. Mezzanine-Kapital, Crowdinvesting oder Private Debt können klassische Bankfinanzierungen ergänzen oder teilweise ersetzen. Diese Instrumente sind zwar in der Regel teurer als Bankdarlehen, bieten aber oft mehr Flexibilität und können Finanzierungslücken schließen.
Die Tilgungsstruktur sollte in Zeiten höherer Zinsen besonders durchdacht sein. Während in der Niedrigzinsphase niedrige Anfangstilgungen mit Fokus auf Cashflow-Optimierung populär waren, empfiehlt sich aktuell eine höhere Tilgung, um schneller Eigenkapital aufzubauen und für spätere Anschlussfinanzierungen besser positioniert zu sein.
Generell gilt: Je unsicherer das wirtschaftliche Umfeld, desto wichtiger wird eine solide, konservative Finanzierungsstrategie. Der Fokus verschiebt sich vom maximalen Leverage-Effekt hin zu nachhaltiger Tragfähigkeit und Risikoreduktion.
Diversifikationsstrategien mit Immobilien
Diversifikation ist ein Grundprinzip des Risikomanagements. Im Immobilienbereich kann dies auf verschiedenen Ebenen umgesetzt werden:
Geografische Diversifikation verteilt das Investitionskapital auf verschiedene Standorte. Dies kann innerhalb eines Landes (z.B. Mix aus A-, B- und C-Städten) oder international erfolgen. Der Vorteil: Lokale wirtschaftliche Schwächephasen oder regulatorische Änderungen treffen nicht das gesamte Portfolio. Allerdings erfordert diese Strategie erhöhten Verwaltungsaufwand und lokales Markt-Know-how.
Sektorale Diversifikation bedeutet die Verteilung auf verschiedene Immobilienarten wie Wohnen, Büro, Einzelhandel, Logistik oder Spezialimmobilien. Da diese Sektoren unterschiedlich auf wirtschaftliche Veränderungen reagieren, kann das Gesamtrisiko reduziert werden. In der aktuellen Marktphase zeigen beispielsweise Logistikimmobilien andere Entwicklungen als Büroimmobilien.
Eine temporale Diversifikation verteilt Investitionen über verschiedene Zeitpunkte, was das Risiko ungünstiger Einstiegszeitpunkte reduziert. Gerade in volatilen Marktphasen wie der aktuellen kann ein schrittweiser Kapitaleinsatz (ähnlich dem Cost-Average-Effekt bei Aktieninvestments) sinnvoll sein.
Diversifikation nach Investitionsgrößen kann das Klumpenrisiko reduzieren. Statt einer großen Immobilie können mehrere kleinere Objekte erworben werden, was allerdings mit höherem Verwaltungsaufwand verbunden ist.
Für Privatanleger mit begrenztem Kapital bieten indirekte Immobilieninvestments eine praktikable Möglichkeit zur Diversifikation:
Offene Immobilienfonds investieren in ein breites Portfolio verschiedener Immobilien und bieten tägliche Liquidität, allerdings mit Kündigungsfristen. Sie eignen sich für Anleger, die von professionellem Management und breiter Diversifikation profitieren möchten.
Immobilienaktien und REITs (Real Estate Investment Trusts) ermöglichen die Beteiligung an börsennotierten Immobilienunternehmen. Sie bieten hohe Liquidität, unterliegen aber den Schwankungen der Aktienmärkte, die oft stärker ausgeprägt sind als die Bewegungen am direkten Immobilienmarkt.
Geschlossene Immobilienfonds und Crowdinvesting-Plattformen erlauben Beteiligungen an einzelnen Projekten oder Portfolios bereits mit kleinen Beträgen. Sie sind jedoch weniger liquide und das Risiko-Rendite-Profil variiert stark je nach Anbieter und Projekt.
Eine optimale Diversifikationsstrategie berücksichtigt nicht nur die Diversifikation innerhalb der Anlageklasse Immobilien, sondern bettet Immobilieninvestitionen in eine gesamthafte Vermögensstrategie ein, die auch andere Assetklassen wie Aktien, Anleihen oder alternative Investments umfasst.
Due Diligence: Krisenangepasste Objektprüfung
In Krisenzeiten gewinnt die gründliche Prüfung potentieller Investitionsobjekte noch mehr an Bedeutung. Eine umfassende Due Diligence sollte folgende Aspekte besonders berücksichtigen:
Die Standortanalyse muss über die üblichen Faktoren wie Infrastruktur und Mikroumgebung hinausgehen. In unsicheren Zeiten sind makroökonomische Faktoren wie die regionale Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarktdiversifikation und demografische Trends besonders wichtig. Standorte mit einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur, die nicht von einzelnen Unternehmen oder Branchen abhängig sind, zeigen in Krisen höhere Resilienz.
