Die Entscheidung zwischen langfristiger und kurzfristiger Vermietung ist für Immobilienbesitzer von großer finanzieller Bedeutung. Mit dem Anbruch des Jahres 2025 stehen Investoren und Eigentümer vor der Herausforderung, die profitable Strategie für ihre Immobilien zu wählen. Dieser Artikel analysiert umfassend, welche Vermietungsstrategie sich im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld rechnet und welche Faktoren bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden sollten.
Langfristige vs. kurzfristige Vermietung: Die Grundlagen
Bevor wir in die Analyse der Rentabilität für 2025 einsteigen, ist es wichtig, beide Vermietungsmodelle klar zu definieren und ihre grundlegenden Eigenschaften zu verstehen.
Langfristige Vermietung bezeichnet traditionelle Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr, oft auch mehreren Jahren. Der Mieter nutzt die Immobilie als Hauptwohnsitz und zahlt eine monatliche, in der Regel über die Vertragslaufzeit konstante Miete.
Kurzfristige Vermietung umfasst hingegen temporäre Mietverhältnisse von wenigen Tagen bis zu einigen Monaten. Diese Form wird oft für Ferienunterkünfte, Geschäftsreisen oder als Alternative zu Hotels genutzt. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO haben dieses Segment in den letzten Jahren revolutioniert und zugänglicher gemacht.
Die wesentlichen Unterschiede zwischen beiden Modellen liegen in der Mietdauer, der Preisgestaltung, dem Verwaltungsaufwand und dem regulatorischen Rahmen. Für 2025 müssen diese Faktoren vor dem Hintergrund aktueller wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Entwicklungen neu bewertet werden.
Die wirtschaftliche Landschaft 2025: Faktoren, die Ihre Vermietungsstrategie beeinflussen
Das Jahr 2025 bringt spezifische wirtschaftliche Bedingungen mit sich, die direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt und somit auf Ihre Vermietungsstrategie haben.
Zinsentwicklung und Immobilienfinanzierung: Nach den Zinserhöhungen der vergangenen Jahre beobachten wir eine gewisse Stabilisierung. Die Europäische Zentralbank hat begonnen, den Leitzins vorsichtig zu senken, was die Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer verbessert. Diese Entwicklung könnte zu einer erhöhten Nachfrage nach langfristigen Mietobjekten führen, da mehr Menschen den Schritt zum Eigentum wagen.
Inflation und Mietpreisentwicklung: Die Inflation hat sich zwar im Vergleich zu den Spitzenwerten der frühen 2020er Jahre abgeschwächt, bleibt aber ein relevanter Faktor. Bei langfristigen Mietverträgen müssen Vermieter bedenken, dass Mieterhöhungen oft nur begrenzt möglich sind, während bei kurzfristigen Vermietungen flexibler auf Preissteigerungen reagiert werden kann.
Arbeitswelt und Mobilitätstrends: Die COVID-19-Pandemie hat nachhaltige Veränderungen in der Arbeitswelt bewirkt. Remote-Arbeit und hybride Arbeitsmodelle sind weiterhin verbreitet. Dies hat einerseits zu einer erhöhten Nachfrage nach größeren Wohnungen in langfristigen Mietverhältnissen geführt, andererseits aber auch neue Möglichkeiten für kurzzeitige „Workation“-Aufenthalte geschaffen.
Tourismus nach der Pandemie: Der Tourismus hat sich nach den Einbrüchen der Pandemie-Jahre weitgehend erholt, was gute Nachrichten für Betreiber von Ferienunterkünften bedeutet. Allerdings haben sich Reisemuster verändert, mit einer stärkeren Betonung auf Nachhaltigkeit, Authentizität und längere, aber seltenere Reisen.
Regulatorische Entwicklungen: In vielen Städten und Gemeinden wurden in den letzten Jahren strengere Regelungen für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Diese Tendenz setzt sich fort, wobei lokale Behörden versuchen, die Balance zwischen Tourismus, Wohnraumangebot und Lebensqualität für Einheimische zu wahren.
Langfristige Vermietung: Vor- und Nachteile im Jahr 2025
Die langfristige Vermietung bietet auch 2025 weiterhin spezifische Vorteile, die sie für viele Eigentümer zur bevorzugten Option machen.
Vorteile der langfristigen Vermietung:
Planungssicherheit: Einer der Hauptvorteile langfristiger Mietverhältnisse ist die Berechenbarkeit der Einnahmen. Mit einem zuverlässigen Mieter können Sie über Jahre hinweg mit einem konstanten monatlichen Einkommen rechnen, was die finanzielle Planung erheblich erleichtert. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit gewinnt dieser Aspekt noch mehr an Bedeutung.
Geringerer Verwaltungsaufwand: Im Vergleich zur kurzfristigen Vermietung ist der administrative und operative Aufwand deutlich reduziert. Es entfallen häufige Check-ins und Check-outs, regelmäßige Reinigungen und ständige Kommunikation mit wechselnden Gästen. Für Eigentümer, die nicht hauptberuflich vermieten oder keine Verwaltungsfirma beauftragen möchten, ist dies ein gewichtiger Faktor.
Weniger Leerstandsrisiko: Bei gut ausgewählten Mietern minimieren langfristige Verträge das Risiko von Leerständen. Im Gegensatz dazu sind kurzfristige Vermietungen stärker von saisonalen Schwankungen und der allgemeinen Tourismusnachfrage abhängig, was zu unvorhersehbaren Leerstandsperioden führen kann.
Geringerer Verschleiß: Langzeitmieter neigen dazu, sorgsamer mit der Immobilie umzugehen als kurzfristige Gäste. Sie betrachten die Wohnung als ihr Zuhause und übernehmen eher Verantwortung für kleinere Reparaturen. Zudem reduziert die geringere Fluktuation den allgemeinen Verschleiß durch häufige Ein- und Auszüge.
Rechtliche Sicherheit: Der rechtliche Rahmen für langfristige Mietverhältnisse ist in den meisten Regionen klar definiert und stabil. Vermieter können sich auf etablierte Vertragsstandards und Rechtsprechung verlassen, was Rechtssicherheit bietet.
Nachteile der langfristigen Vermietung:
Begrenzte Mietanpassungsmöglichkeiten: In vielen Regionen unterliegen Mieterhöhungen bei Bestandsmietern gesetzlichen Beschränkungen. Dies kann in Zeiten steigender Inflation oder Betriebskosten problematisch sein, da die reale Rendite sinken kann.
Geringeres Ertragspotenzial: Die monatlichen Einnahmen pro Quadratmeter liegen bei langfristiger Vermietung in der Regel deutlich unter denen, die bei erfolgreicher kurzfristiger Vermietung erzielt werden können.
Risiko problematischer Mietverhältnisse: Wenn sich ein Mietverhältnis problematisch entwickelt, etwa durch Zahlungsverzug oder andere Vertragsverletzungen, kann die Auflösung langwierig und kostspielig sein.
Eingeschränkte Eigennutzung: Bei langfristiger Vermietung ist die flexible Nutzung der Immobilie für eigene Zwecke praktisch ausgeschlossen. Dies kann ein Nachteil sein, wenn Sie die Immobilie gelegentlich selbst nutzen möchten.
Kurzfristige Vermietung: Chancen und Risiken für 2025
Die kurzfristige Vermietung hat sich in den vergangenen Jahren stark entwickelt und bietet spezifische Möglichkeiten, aber auch Herausforderungen für Immobilieneigentümer.
Vorteile der kurzfristigen Vermietung:
Höheres Einkommenspotenzial: Der wohl überzeugendste Vorteil der kurzfristigen Vermietung ist das potenziell höhere Einkommen. Je nach Lage und Saison können die Tagessätze das Zwei- bis Dreifache der anteiligen Langzeitmiete betragen. Besonders in touristisch attraktiven Regionen oder bei Großveranstaltungen können die Einnahmen beträchtlich sein.
Flexible Preisgestaltung: Bei kurzfristigen Vermietungen können Sie die Preise dynamisch an Nachfrage, Saison oder besondere Ereignisse anpassen. Diese Flexibilität ermöglicht es, Marktchancen optimal zu nutzen und auf Veränderungen schnell zu reagieren.
Möglichkeit zur Eigennutzung: Wenn Sie die Immobilie zeitweise selbst nutzen möchten, ist dies bei kurzfristiger Vermietung problemlos möglich. Sie können Zeiträume für den eigenen Gebrauch blocken, was besonders für Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze attraktiv ist.
Geringeres Mietausfallrisiko: Da die Miete bei kurzfristigen Buchungen in der Regel im Voraus bezahlt wird, ist das Risiko von Zahlungsausfällen minimiert. Zudem verteilt sich das Risiko auf verschiedene Mieter, anstatt von einem einzelnen Langzeitmieter abhängig zu sein.
Breites Ökosystem an Dienstleistern: Der Boom der Kurzzeitvermietung hat ein umfassendes Netzwerk spezialisierter Dienstleister hervorgebracht – von Verwaltungsfirmen über professionelle Fotografen bis hin zu Reinigungsservices. Dies erleichtert den Einstieg und die professionelle Verwaltung erheblich.
Nachteile der kurzfristigen Vermietung:
Höherer Verwaltungsaufwand: Die Betreuung einer kurzfristig vermieteten Immobilie erfordert deutlich mehr Zeit und Aufmerksamkeit. Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, regelmäßige Reinigung und die Behebung auftretender Probleme können schnell zum Vollzeitjob werden, wenn sie nicht ausgelagert werden.
Unbeständige Einnahmen: Die Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen unterliegen stärkeren Schwankungen. Saisonale Nachfrageunterschiede, unvorhergesehene Ereignisse oder wirtschaftliche Veränderungen können die Belegungsraten und damit die Einnahmen erheblich beeinflussen.
Strengere regulatorische Anforderungen: Viele Städte haben auf den Boom der Kurzzeitvermietung mit verschärften Regularien reagiert. Registrierungspflichten, Begrenzungen der Vermietungstage oder gar vollständige Verbote in bestimmten Zonen sind keine Seltenheit. Für 2025 zeichnet sich ab, dass dieser Trend anhält.
Höhere Betriebskosten: Die Betriebskosten einer kurzfristig vermieteten Immobilie liegen typischerweise höher. Neben der häufigeren Reinigung fallen Kosten für Verbrauchsmaterialien, eventuell höhere Versicherungsprämien und Gebühren für Buchungsplattformen an.
Stärkerer Verschleiß: Die häufige Nutzerwechsel und die tendenziell weniger sorgsame Behandlung durch Kurzzeitgäste führen zu einem erhöhten Verschleiß der Einrichtung und der Immobilie selbst, was höhere Instandhaltungskosten nach sich zieht.
Rentabilitätsanalyse: Was rechnet sich 2025 wirklich?
Die Entscheidung zwischen langfristiger und kurzfristiger Vermietung sollte auf einer soliden finanziellen Analyse basieren. Betrachten wir die wichtigsten Faktoren für die Rentabilitätsberechnung im Jahr 2025.
Bruttomieteinnahmen
Bei der langfristigen Vermietung können Sie mit stabilen, vorhersehbaren Einnahmen rechnen. Für eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt liegen die monatlichen Mieteinnahmen 2025 je nach Lage zwischen 700 und 1.500 Euro, was einem Jahreseinkommen von 8.400 bis 18.000 Euro entspricht.
Bei der kurzfristigen Vermietung hängen die Einnahmen stark von Faktoren wie Lage, Saison und Ausstattung ab. In begehrten Lagen können die täglichen Mieteinnahmen zwischen 80 und 200 Euro liegen. Bei einer durchschnittlichen Belegungsrate von 60% (was für 2025 realistisch erscheint) ergeben sich jährliche Einnahmen zwischen 17.500 und 43.800 Euro.
Der reine Einnahmenvergleich spricht also zunächst deutlich für die kurzfristige Vermietung. Allerdings müssen auch die entsprechenden Kosten berücksichtigt werden.
Betriebskosten und Ausgaben
Die Betriebskosten unterscheiden sich bei beiden Vermietungsmodellen erheblich:
Bei der langfristigen Vermietung fallen folgende Kosten an:
- Instandhaltungskosten (ca. 1% des Immobilienwerts pro Jahr)
- Verwaltungskosten (falls ausgelagert, ca. 3-5% der Jahresmiete)
- Rücklagen für Mietausfälle (ca. 2-3% der Jahresmiete)
- Versicherungen
- Grundsteuer
Bei der kurzfristigen Vermietung kommen zusätzlich hinzu:
- Regelmäßige Reinigungskosten (zwischen 50 und 100 Euro pro Reinigung)
- Höhere Instandhaltungskosten (ca. 2-3% des Immobilienwerts jährlich)
- Plattformgebühren (ca. 3-15% je nach Anbieter)
- Kosten für Verbrauchsmaterialien
- Eventuell höhere Versicherungsprämien
- Kosten für Gästebetreuung (falls ausgelagert, 15-25% der Einnahmen)
- Höhere Energiekosten, die teilweise nicht umlagefähig sind
- Marketing- und Fotografiekosten
Diese zusätzlichen Kosten können bei der kurzfristigen Vermietung 30-50% der Bruttoeinnahmen ausmachen, während sie bei der langfristigen Vermietung typischerweise bei 15-25% liegen.
Beispielrechnung für eine durchschnittliche Immobilie in 2025
Nehmen wir als Beispiel eine 70 qm große Wohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt mit guter Infrastruktur und moderater touristischer Attraktivität:
Langfristige Vermietung:
- Monatliche Mieteinnahmen: 950 Euro
- Jährliche Bruttomieteinnahmen: 11.400 Euro
- Jährliche Betriebskosten (20%): 2.280 Euro
- Nettomieteinnahmen pro Jahr: 9.120 Euro
Kurzfristige Vermietung:
- Durchschnittlicher Tagespreis: 110 Euro
- Belegungsrate: 60% (219 Tage)
- Jährliche Bruttomieteinnahmen: 24.090 Euro
- Jährliche Betriebskosten (40%): 9.636 Euro
- Nettomieteinnahmen pro Jahr: 14.454 Euro
In diesem Beispiel wäre die kurzfristige Vermietung finanziell vorteilhafter, mit einem Mehrertrag von etwa 5.334 Euro pro Jahr. Allerdings müssen weitere Faktoren berücksichtigt werden.
Zeitaufwand und persönliches Engagement
Ein oft unterschätzter Aspekt bei der kurzfristigen Vermietung ist der deutlich höhere Zeitaufwand und das persönliche Engagement, das mit dieser Vermietungsform einhergeht. Während bei einer langfristigen Vermietung die Mieter über Monate oder Jahre hinweg bleiben und der Verwaltungsaufwand gering ist, erfordert die kurzfristige Vermietung eine regelmäßige Betreuung der Immobilie.
Dazu gehören Aufgaben wie die Kommunikation mit Gästen, Check-in und Check-out, Reinigungs- und Wartungsarbeiten sowie das laufende Management der Buchungen und Bewertungen auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Wer diese Aufgaben nicht selbst übernehmen möchte, muss in der Regel eine professionelle Verwaltungsagentur beauftragen, was zusätzliche Kosten verursacht und den finanziellen Vorteil schnell reduzieren kann.
Darüber hinaus spielt auch der Standort eine entscheidende Rolle. In touristisch stark frequentierten Städten kann die Nachfrage nach Kurzzeitmieten hoch sein, was attraktive Renditen ermöglicht. Gleichzeitig führen viele Kommunen zunehmend regulatorische Beschränkungen ein – etwa Registrierungs- oder Genehmigungspflichten, Nutzungsbeschränkungen oder zusätzliche Steuerlasten. Diese Vorgaben sollen den Wohnungsmarkt entlasten und den Missbrauch von Wohnraum für touristische Zwecke eindämmen.
Nicht zuletzt sollte auch die steuerliche Behandlung berücksichtigt werden. Kurzfristige Vermietungseinnahmen werden in der Regel als gewerbliche Einkünfte eingestuft, was eine andere steuerliche Bewertung und gegebenenfalls höhere Abgaben bedeutet.
Fazit:
Die kurzfristige Vermietung kann finanziell deutlich lukrativer sein als die klassische Langzeitvermietung, erfordert jedoch ein aktives Management, eine gute Marktkenntnis und die Einhaltung lokaler Vorschriften. Für Investoren mit Zeit, Erfahrung und einem geeigneten Standort bietet dieses Modell attraktive Renditechancen. Wer hingegen auf Stabilität und geringen Aufwand setzt, ist mit einer langfristigen Vermietung meist besser beraten.
