Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Die COVID-19-Pandemie hat als Katalysator für eine Entwicklung gewirkt, die schon länger im Entstehen war: die zunehmende Flexibilisierung unserer Arbeitswelt. Das Homeoffice, einst als temporäre Notlösung gedacht, hat sich für viele Arbeitnehmer und Unternehmen zu einem dauerhaften Arbeitsmodell entwickelt. Diese Veränderung hat weitreichende Konsequenzen für den Immobilienmarkt und wirft fundamentale Fragen auf: Wie beeinflussen neue Arbeitsmodelle unsere Wohnortwahl? Welche Regionen profitieren von diesem Wandel, und welche stehen vor Herausforderungen? Wie verändern sich die Anforderungen an Wohnraum?
Die Revolution der Arbeitswelt: Vom Bürozwang zum flexiblen Arbeiten
Die Arbeitswelt hat in den letzten Jahren einen beispiellosen Wandel erlebt. Was vor der Pandemie für viele Arbeitnehmer noch undenkbar schien, ist heute Realität: Millionen Menschen arbeiten regelmäßig von zu Hause aus. Laut einer Studie des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) arbeiteten im Jahr 2022 rund 24,9 Prozent der Beschäftigten in Deutschland zumindest teilweise im Homeoffice – vor der Pandemie waren es lediglich etwa 4 Prozent.
Diese Entwicklung wurde durch mehrere Faktoren begünstigt. Zum einen haben technologische Fortschritte in den Bereichen Kommunikation und Datenverarbeitung die ortsunabhängige Arbeit überhaupt erst ermöglicht. Videokonferenzen, Cloud-Computing und digitale Kollaborationstools sind heute selbstverständliche Bestandteile des Arbeitsalltags. Zum anderen haben viele Unternehmen erkannt, dass Homeoffice nicht zwangsläufig zu Produktivitätseinbußen führt – im Gegenteil: Studien zeigen, dass die Produktivität bei vielen Tätigkeiten im Homeoffice sogar steigen kann.
Es haben sich verschiedene hybride Arbeitsmodelle etabliert, die unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben:
1. Vollständiges Homeoffice: Mitarbeiter arbeiten ausschließlich von zu Hause aus und besuchen das Unternehmen nur zu besonderen Anlässen. Dieses Modell ermöglicht maximale geografische Flexibilität bei der Wohnortwahl.
2. Hybrides Arbeiten: Die häufigste Form ist eine Kombination aus Büro- und Heimarbeit. Typische Modelle sind 2-3 Tage Homeoffice pro Woche. Dies ermöglicht größere Pendeldistanzen, da diese nicht täglich zurückgelegt werden müssen.
3. Flexible Workspaces: Die Nutzung von Coworking-Spaces oder Satellitenbüros in Wohnortnähe als Alternative zum zentralen Firmenstandort. Dies fördert die Dezentralisierung von Arbeitsplätzen.
4. Workation: Die temporäre Verlagerung des Arbeitsplatzes an attraktive Orte, oft kombiniert mit Urlaubsaufenthalten. Dies führt zu steigender Nachfrage nach temporären Wohnmöglichkeiten in touristisch attraktiven Regionen.
Suburbanisierung und Landflucht: Die Renaissance ländlicher Regionen?
Mit der zunehmenden Flexibilisierung der Arbeit erleben wir eine teilweise Umkehr jahrzehntelanger Urbanisierungsprozesse. Die Bindung an zentrale Bürostandorte in Großstädten nimmt ab, was zu veränderten Wohnpräferenzen führt. Viele Menschen ziehen einen ruhigeren, naturnäheren und kostengünstigeren Wohnstandort vor, wenn die tägliche Pendelbelastung entfällt oder sich reduziert.
Diese Entwicklung lässt sich statistisch belegen. Laut Daten des Statistischen Bundesamtes haben einige deutsche Großstädte seit 2020 erstmals seit Jahren Bevölkerung verloren, während umliegende ländliche Regionen Zuwächse verzeichnen. Besonders ausgeprägt ist dieser Trend im Umland von Metropolen mit hohen Immobilienpreisen wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. Im Umkreis von 30 bis 100 Kilometern dieser Städte sind die Immobilienpreise und Mieten seit Beginn der Pandemie überdurchschnittlich stark gestiegen – ein klares Indiz für eine gestiegene Nachfrage.
Interessanterweise profitieren nicht alle ländlichen Regionen gleichermaßen von diesem Trend. Zu den Gewinnern zählen vor allem:
1. Speckgürtel und erweitertes Umland von Metropolen: Diese Regionen bieten einen guten Kompromiss zwischen Naturnähe und der Möglichkeit, gelegentlich ins Büro zu pendeln. Besonders gefragt sind Orte mit guter Bahnanbindung.
2. Landschaftlich attraktive Regionen: Gebiete mit hohem Erholungswert wie Küstenregionen, Seen- oder Mittelgebirgslandschaften werden zunehmend als Hauptwohnsitz gewählt.
3. Mittelstädte mit guter Infrastruktur: Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern, die eine solide Basis an Bildungs-, Gesundheits- und Kultureinrichtungen bieten, erleben einen Aufschwung.
Weniger profitieren hingegen strukturschwache ländliche Regionen ohne ausreichende digitale Infrastruktur oder mit schlechter Verkehrsanbindung. Hier zeigt sich ein entscheidender Faktor für die künftige Entwicklung: Die digitale Kluft zwischen Stadt und Land. Während in Großstädten fast flächendeckend schnelles Internet verfügbar ist, besteht in vielen ländlichen Regionen noch erheblicher Nachholbedarf. Laut der Bundesnetzagentur hatten Ende 2022 immer noch rund 8 Prozent der Haushalte in Deutschland keinen Zugang zu Internetgeschwindigkeiten von mindestens 50 Mbit/s – ein klares Hemmnis für die Arbeit im Homeoffice.
Wandel der Wohnanforderungen: Mehr Raum für Arbeit und Leben
Die Verschiebung hin zum Homeoffice hat nicht nur Auswirkungen darauf, wo Menschen leben möchten, sondern auch darauf, wie sie wohnen wollen. Wohnraum muss heute multifunktionaler sein und neue Anforderungen erfüllen. Der eigene Wohnraum ist für viele nicht mehr nur Rückzugsort, sondern gleichzeitig Arbeitsplatz, manchmal sogar Kundenbesprechungszone oder kreative Werkstatt.
Dies spiegelt sich in veränderten Prioritäten bei der Immobiliensuche wider. Immobilienmakler und Plattformen wie ImmoScout24 berichten von einer deutlichen Verschiebung der Suchkriterien seit 2020. Zu den wichtigsten neuen Anforderungen zählen:
1. Zusätzlicher Raum für ein Arbeitszimmer: Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern mit einem zusätzlichen Zimmer, das als Büro genutzt werden kann, ist deutlich gestiegen. Viele Arbeitnehmer möchten einen klar abgetrennten Arbeitsbereich, der eine mentale Trennung zwischen Berufs- und Privatleben ermöglicht.
2. Schnelles Internet: Die Verfügbarkeit einer stabilen Breitbandverbindung ist zu einem entscheidenden Kriterium bei der Immobiliensuche geworden. Regionen ohne ausreichende digitale Infrastruktur werden häufig von vornherein ausgeschlossen.
3. Außenbereiche und Naturnähe: Balkone, Terrassen oder Gärten werden stärker wertgeschätzt, da sie Erholungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz bieten. Auch die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten hat an Bedeutung gewonnen.
4. Flexible Raumkonzepte: Offene Grundrisse mit der Möglichkeit zur temporären Abtrennung durch Schiebetüren oder flexible Möblierungslösungen werden zunehmend nachgefragt.
Diese veränderten Anforderungen haben auch Auswirkungen auf die Bau- und Renovierungsbranche. Architekten und Innenausstatter berichten von einer steigenden Nachfrage nach Homeoffice-Lösungen bei Neubauten und Umbauten. Bauträger reagieren, indem sie spezielle „Work-Life-Balance“-Konzepte entwickeln, die von vornherein Arbeitsbereiche in die Wohnraumplanung integrieren.
Interessanterweise hat sich auch die akzeptable Wohnfläche pro Person verändert. Während in Großstädten vor der Pandemie ein Trend zu kleineren Wohneinheiten zu beobachten war, ist diese Entwicklung nun teilweise rückläufig. Wenn die Wohnung gleichzeitig als Büro dient, sind Menschen bereit, einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnraum auszugeben oder in günstigere Lagen auszuweichen, um mehr Quadratmeter zu erhalten.
Preiseffekte auf dem Immobilienmarkt: Gewinner und Verlierer
Die beschriebenen Veränderungen haben bereits messbare Auswirkungen auf die Preisentwicklung verschiedener Immobiliensegmente und -regionen. Während die allgemeine Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt seit Mitte 2022 aufgrund steigender Zinsen und höherer Baukosten eher gedämpft ist, zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Marktsegmenten.
Als Gewinner lassen sich identifizieren:
1. Einfamilienhäuser im Umland von Metropolen: Die Preise für Einfamilienhäuser im Umkreis von 30 bis 100 Kilometern großer Städte sind seit 2020 überdurchschnittlich gestiegen. Besonders gefragt sind Objekte mit guter Verkehrsanbindung und ausreichend Platz für ein Homeoffice.
2. Ferienimmobilien mit Ganzjahresnutzung: Die Nachfrage nach Ferien- und Zweitwohnungen in landschaftlich attraktiven Regionen ist deutlich gestiegen, da diese zunehmend als temporäre oder dauerhafte Arbeitsorte genutzt werden. Besonders Ostsee, Nordsee, Alpenvorland und Mittelgebirgsregionen verzeichnen starke Nachfrage.
3. Größere Wohnungen mit flexiblen Grundrissen: In den Städten sind insbesondere Wohnungen mit separaten Arbeitszimmern oder flexiblen Raumkonzepten gefragt und erzielen entsprechende Preisaufschläge.
Als Verlierer können hingegen gelten:
1. Micro-Apartments und kleine Stadtwohnungen: Die einst stark nachgefragten kleinen Wohnungen in zentralen Lagen der Großstädte verzeichnen eine rückläufige Nachfrage, da sie sich weniger gut für die Kombination von Wohnen und Arbeiten eignen.
2. Gewerbeimmobilien, insbesondere Büroflächen: Der Bedarf an Büroflächen ist in vielen Branchen gesunken. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft könnte der Büroflächenbedarf langfristig um 10 bis 15 Prozent zurückgehen. Besonders betroffen sind ältere Bürogebäude ohne moderne Ausstattung und in B- oder C-Lagen.
3. Strukturschwache ländliche Regionen ohne digitale Infrastruktur: Trotz des allgemeinen Trends zur Suburbanisierung profitieren Regionen ohne ausreichende Internetversorgung oder mit schlechter Verkehrsanbindung kaum von der Homeoffice-Revolution.
Die Mietpreisentwicklung folgt ähnlichen Mustern. In den Großstädten hat sich der jahrelange starke Anstieg der Mieten teilweise abgeschwächt, während im Umland und in attraktiven ländlichen Regionen überdurchschnittliche Steigerungen zu beobachten sind. Eine vollständige Umkehr des Stadt-Land-Preisgefälles ist jedoch nicht zu erwarten – die Preisunterschiede zwischen Metropolen und ländlichen Regionen bleiben bestehen, werden aber tendenziell kleiner.
Langfristige Perspektiven: Wie nachhaltig ist der Homeoffice-Trend?
Eine zentrale Frage für Immobilieninvestoren, Stadtplaner und private Bauherren ist die Nachhaltigkeit der beschriebenen Entwicklungen. Ist der Trend zum Homeoffice und damit zur veränderten Wohnortwahl von Dauer, oder erleben wir eine vorübergehende Anpassung, die sich wieder zurückentwickeln wird?
Die Mehrheit der Experten geht von einer dauerhaften Veränderung aus, allerdings mit gewissen Anpassungen. Verschiedene Faktoren sprechen für eine Verstetigung des Trends:
1. Präferenzen der Arbeitnehmer: Umfragen zeigen durchgehend, dass die Mehrheit der Beschäftigten auch nach der Pandemie zumindest teilweise im Homeoffice arbeiten möchte. Eine Erhebung des ifo-Instituts ergab, dass rund 54 Prozent der Beschäftigten, deren Tätigkeit dies grundsätzlich erlaubt, auch langfristig hybrides Arbeiten bevorzugen.
2. Wettbewerb um Fachkräfte: In Zeiten des Fachkräftemangels stellt die Möglichkeit zum flexiblen Arbeiten einen wichtigen Wettbewerbsvorteil für Unternehmen dar. Viele Firmen haben ihre Homeoffice-Regelungen dauerhaft liberalisiert, um attraktiv für qualifizierte Bewerber zu bleiben.
3. Kostenvorteile für Unternehmen: Die Reduktion von Büroflächen bietet erhebliche Einsparpotenziale. Große Konzerne wie Siemens, Deutsche Bank oder SAP haben bereits angekündigt, ihre Büroflächen langfristig zu reduzieren.
4. Technologische Entwicklung: Die Tools für die digitale Zusammenarbeit werden kontinuierlich weiterentwickelt und machen die ortsunabhängige Arbeit zunehmend effizienter.
Dennoch gibt es auch Faktoren, die für eine partielle Rückkehr zu traditionelleren Arbeitsmodellen sprechen:
1. Soziale Komponente der Arbeit: Der persönliche Austausch, spontane Kreativität und informelles Lernen sind im digitalen Raum nur eingeschränkt möglich. Viele Unternehmen betonen daher die Bedeutung gemeinsamer Präsenzzeiten für Innovation und Unternehmenskultur.
2. Hybridmodelle als Standard: Die meisten Unternehmen haben sich für hybride Modelle entschieden, die 2-3 Tage Homeoffice pro Woche vorsehen. Dies begrenzt den Radius möglicher Wohnorte, da gelegentliches Pendeln möglich bleiben muss.
3. Differenzierung nach Branchen und Tätigkeiten: Nicht alle Berufsgruppen können gleichermaßen von flexiblen Arbeitsmodellen profitieren. Während bei wissensbasierten Dienstleistungen das Homeoffice oft problemlos möglich ist, gilt dies für produzierende Tätigkeiten, Gesundheitsberufe oder personenbezogene Dienstleistungen nur eingeschränkt.
Die wahrscheinlichste langfristige Entwicklung ist eine Stabilisierung hybrider Arbeitsmodelle, die zu einer dauerhaften Veränderung der Wohnpräferenzen führt. Die vollständige Ablösung des Büros durch das Homeoffice ist nicht zu erwarten, aber ein signifikanter Teil der Beschäftigten wird auch langfristig nur noch an 2-3 Tagen pro Woche ins Büro fahren. Dies ermöglicht größere Pendeldistanzen und damit eine breitere geografische Streuung der Wohnorte.
Regionale Unterschiede: Metropolen versus ländlicher Raum
Die Auswirkungen der Homeoffice-Revolution sind regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während einige Regionen von den veränderten Wohnpräferenzen profitieren, stehen andere vor neuen Herausforderungen.
Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg verzeichnen zwar weiterhin eine hohe Nachfrage nach Büro- und Wohnflächen, doch der Druck auf die Innenstädte hat nachgelassen. Viele Beschäftigte nutzen die gewonnene Flexibilität, um in das Umland oder in kleinere Städte zu ziehen, wo Wohnraum günstiger und die Lebensqualität höher ist. Davon profitieren insbesondere Mittelstädte und ländliche Regionen mit guter digitaler Infrastruktur und verkehrlicher Anbindung.
Gleichzeitig stehen strukturschwache Gebiete, die bereits zuvor mit Abwanderung zu kämpfen hatten, vor der Chance, neue Bewohnerinnen und Bewohner anzuziehen – sofern sie attraktive Rahmenbedingungen schaffen. Entscheidend wird sein, ob Kommunen es schaffen, Breitbandnetze auszubauen, moderne Arbeitsumgebungen zu fördern und lebendige Ortskerne zu erhalten.
Insgesamt zeigt sich: Die Homeoffice-Revolution verändert nicht nur Arbeitsmodelle, sondern auch die räumliche Verteilung von Wohlstand und Chancen. Regionen, die sich flexibel anpassen und die neue Arbeitsrealität aktiv gestalten, werden langfristig zu den Gewinnern dieses Strukturwandels zählen.
