Der Immobilienmarkt unterliegt seit Jahren einem stetigen Wandel. Traditionelle Finanzierungsmethoden wie Bankkredite oder Hypotheken werden zunehmend durch alternative Finanzierungsmodelle ergänzt. Zwei Begriffe, die in diesem Zusammenhang immer häufiger fallen, sind Crowdfunding und Crowdinvesting. Obwohl sie ähnlich klingen, unterscheiden sie sich fundamental in ihrer Funktionsweise, ihren rechtlichen Rahmenbedingungen und den Chancen und Risiken, die sie für Anleger und Projektentwickler bieten. Besonders im Immobilienbereich haben sich diese kollektiven Finanzierungsformen zu ernstzunehmenden Alternativen entwickelt.
Was bedeutet Crowdfunding im Immobiliensektor?
Der Begriff Crowdfunding setzt sich aus den englischen Wörtern „Crowd“ (Menge) und „Funding“ (Finanzierung) zusammen und beschreibt eine Finanzierungsmethode, bei der viele Einzelpersonen gemeinsam ein Projekt finanzieren. Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass eine Vielzahl von Menschen kleine bis mittelgroße Beträge investiert, um ein Immobilienprojekt zu realisieren.
Das klassische Immobilien-Crowdfunding funktioniert in der Regel nach dem Spenden- oder Belohnungsprinzip. Die Teilnehmer erhalten keine finanziellen Anteile am Projekt, sondern ideelle oder materielle Gegenleistungen. Dies könnte beispielsweise die Nennung des Namens auf einer Tafel im fertiggestellten Gebäude, Nutzungsrechte oder andere nicht-monetäre Vorteile sein.
Ein typisches Beispiel für Immobilien-Crowdfunding wäre etwa die gemeinschaftliche Finanzierung eines Gemeinschaftsraums in einem Wohnprojekt oder die Restaurierung eines historischen Gebäudes. Hier steht oft der soziale oder kulturelle Aspekt im Vordergrund, nicht die Renditeerwartung.
Die wichtigsten Merkmale des Immobilien-Crowdfundings sind:
– Keine oder nur geringe finanzielle Renditeerwartungen
– Oft sozial, kulturell oder ökologisch motivierte Projekte
– Niedrige Einstiegssummen (oft ab 10 Euro)
– Keine Beteiligung am Eigentum der Immobilie
– Geringere regulatorische Anforderungen im Vergleich zum Crowdinvesting
In Deutschland hat sich das reine Crowdfunding im Immobiliensektor bislang weniger durchgesetzt als das Crowdinvesting. Dies liegt vor allem daran, dass bei Immobilienprojekten meist erhebliche Summen benötigt werden und Investoren in der Regel eine finanzielle Rendite erwarten.
Crowdinvesting bei Immobilien: Definition und Funktionsweise
Crowdinvesting geht einen entscheidenden Schritt weiter als das klassische Crowdfunding. Hier erhalten die Investoren für ihre finanzielle Beteiligung tatsächlich Anteile am Projekt oder zumindest Ansprüche auf finanzielle Rückflüsse. Es handelt sich also um eine Form der Investition, bei der eine Rendite explizit angestrebt wird.
Im Immobilienbereich hat sich das Crowdinvesting in den letzten Jahren stark entwickelt. Dabei stellen spezialisierte Plattformen die Verbindung zwischen Projektentwicklern und Investoren her. Der Ablauf gestaltet sich typischerweise wie folgt:
1. Ein Projektentwickler präsentiert sein Immobilienprojekt auf einer Crowdinvesting-Plattform
2. Die Plattform prüft das Projekt auf Plausibilität und Machbarkeit
3. Investoren können sich mit Beträgen ab meist 500 Euro beteiligen
4. Bei erfolgreicher Finanzierung erhält der Projektentwickler das Kapital
5. Die Investoren bekommen je nach Vertragsgestaltung Zinsen, Gewinnbeteiligungen oder andere finanzielle Rückflüsse
Die Investoren beim Immobilien-Crowdinvesting erhalten in der Regel keine direkten Eigentumsrechte an der Immobilie, sondern investieren über Nachrangdarlehen, Genussrechte oder ähnliche Finanzierungsinstrumente. Diese qualifizierte Nachrangigkeit bedeutet, dass im Insolvenzfall andere Gläubiger vorrangig bedient werden – ein wichtiger Risikofaktor, den Anleger berücksichtigen müssen.
Die zentralen Charakteristika des Immobilien-Crowdinvestings sind:
– Klare finanzielle Renditeerwartungen (oft zwischen 5-7% p.a.)
– Feste Laufzeiten (typischerweise 2-5 Jahre)
– Höhere Mindestinvestitionssummen als beim Crowdfunding
– Spezifische rechtliche Rahmenbedingungen (in Deutschland u.a. durch das Kleinanlegerschutzgesetz)
– Professionelle Projektprüfung durch die Plattformen
In Deutschland hat sich das Immobilien-Crowdinvesting seit etwa 2012 etabliert und ist seitdem stetig gewachsen. Plattformen wie BERGFÜRST, Exporo oder Zinsland haben sich als Marktführer positioniert und vermitteln jährlich Finanzierungen in dreistelliger Millionenhöhe.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen im Vergleich
Ein wesentlicher Unterschied zwischen Crowdfunding und Crowdinvesting liegt in den rechtlichen Anforderungen. Da beim Crowdinvesting finanzielle Renditen versprochen werden, unterliegt es strengeren Regulierungen.
Beim klassischen Crowdfunding mit Spenden- oder Belohnungscharakter gibt es vergleichsweise wenige spezifische Vorschriften. Hier gelten im Wesentlichen die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen zu Verträgen und ggf. Spendenrecht.
Das Crowdinvesting hingegen wird in Deutschland durch das Kleinanlegerschutzgesetz reguliert, das 2015 in Kraft trat und 2020 novelliert wurde. Dieses Gesetz schafft einen speziellen Rechtsrahmen für Crowdinvesting-Plattformen und sieht unter anderem folgende Regelungen vor:
– Prospektpflicht mit Ausnahmen für Finanzierungen bis zu bestimmten Grenzen
– Verpflichtende Risikohinweise
– Widerrufsrechte für Anleger
– Informationspflichten über wesentliche Projektdetails
– Obergrenzen für Investitionen von Privatanlegern (je nach Vermögenssituation)
Für Immobilien-Crowdinvesting-Projekte besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der vollständigen Prospektpflicht. Stattdessen genügt ein vereinfachtes Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB). Diese Ausnahme gilt derzeit für Projekte mit einem Volumen von bis zu 6 Millionen Euro.
Diese unterschiedlichen regulatorischen Anforderungen spiegeln die verschiedenen Risikoprofile der beiden Finanzierungsformen wider. Während beim Crowdfunding vorwiegend die Umsetzung des Projekts im Fokus steht, geht es beim Crowdinvesting zusätzlich um den Anlegerschutz bei finanziellen Investments.
Renditen und Risiken für Anleger
Die Rendite-Risiko-Profile von Crowdfunding und Crowdinvesting unterscheiden sich fundamental. Dies ist ein entscheidender Faktor bei der Wahl der passenden Beteiligungsform.
Beim traditionellen Immobilien-Crowdfunding stehen, wie bereits erwähnt, nicht-monetäre Renditen im Vordergrund. Die „Rendite“ besteht hier in erster Linie aus ideellen Werten, sozialer Wirkung oder bestimmten Nutzungsmöglichkeiten. Finanzielle Verluste sind in diesem Modell quasi eingeplant – es handelt sich eher um eine Unterstützung oder Spende als um eine Investition im engeren Sinne.
Das Immobilien-Crowdinvesting hingegen verspricht konkrete finanzielle Renditen. Die typischen Renditeversprechen bewegen sich zwischen 5% und 7% pro Jahr, in manchen Fällen auch höher. Diese Renditen resultieren entweder aus festgelegten Zinszahlungen, erfolgsabhängigen Komponenten oder einer Kombination aus beidem.
Mit den höheren Renditeaussichten gehen beim Crowdinvesting jedoch auch erhebliche Risiken einher:
– Totalverlustrisiko: Im schlimmsten Fall kann das gesamte investierte Kapital verloren gehen.
– Nachrangigkeit: Bei den meist verwendeten Nachrangdarlehen werden Anleger im Insolvenzfall erst nach allen nicht-nachrangigen Gläubigern bedient.
– Liquiditätsrisiko: Die Beteiligungen sind in der Regel für die gesamte Laufzeit gebunden und können nicht vorzeitig verkauft werden.
– Projektrisiken: Verzögerungen oder Probleme bei der Projektrealisierung können die Rendite schmälern oder ganz aufzehren.
Die Plattformen versuchen, diese Risiken durch Vorprüfungen der Projekte und Transparenzpflichten zu minimieren. Dennoch bleibt das Grundprinzip „höhere Rendite, höheres Risiko“ bestehen – ein Aspekt, der potenziellen Anlegern stets bewusst sein sollte.
Typische Immobilienprojekte für die verschiedenen Modelle
Die beiden Finanzierungsformen haben sich in unterschiedlichen Segmenten des Immobilienmarkts etabliert, was ihre jeweiligen Charakteristika widerspiegelt.
Für das klassische Crowdfunding eignen sich besonders:
– Gemeinschaftlich genutzte Räume oder Flächen
– Soziale Wohnprojekte
– Kulturzentren oder künstlerische Freiräume
– Denkmalgeschützte Objekte mit besonderem historischen Wert
– Nachbarschaftsinitiativen und Quartiersentwicklungen mit Gemeinwohlcharakter
Ein Beispiel hierfür wäre etwa die gemeinschaftliche Finanzierung eines urbanen Gartens auf einer Brachfläche oder die Renovierung eines historischen Gebäudes für kulturelle Zwecke.
Das Immobilien-Crowdinvesting hingegen konzentriert sich typischerweise auf:
– Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien
– Projektentwicklungen in aufstrebenden Stadtteilen
– Sanierungsprojekte mit Wertsteigerungspotenzial
– Ankauf und Revitalisierung von Bestandsimmobilien
– Mezzanine-Finanzierungen für größere Immobilienvorhaben
Hier geht es meist um Projekte, die eine klare Renditeperspektive bieten. Die Crowdinvestoren stellen oft eine Zwischenfinanzierung dar, die eine Lücke zwischen Eigenkapital und klassischer Bankfinanzierung schließt.
Die Projektgrößen unterscheiden sich ebenfalls deutlich: Während Crowdfunding-Projekte oft im niedrigen sechsstelligen Bereich liegen, bewegen sich Crowdinvesting-Projekte typischerweise zwischen 500.000 Euro und mehreren Millionen Euro.
Vor- und Nachteile für Projektentwickler
Aus Sicht der Projektentwickler bieten beide Finanzierungsformen spezifische Vor- und Nachteile, die bei der Entscheidung für ein Modell berücksichtigt werden sollten.
Vorteile des Crowdfundings für Immobilienentwickler:
– Geringere rechtliche Anforderungen und Dokumentationspflichten
– Direktere Kommunikation mit den Unterstützern
– Möglichkeit, innovative oder gemeinnützige Projekte zu realisieren, die konventionelle Finanzierungswege schwer finden würden
– Marketing- und PR-Effekte durch die Community-Bildung
– Keine finanziellen Renditeversprechen, die später erfüllt werden müssen
Nachteile des Crowdfundings:
– Meist geringere Finanzierungsvolumina erreichbar
– Höherer Kommunikations- und Community-Management-Aufwand
– Schwierigere Planbarkeit der zu erreichenden Summe
– Für rein kommerzielle Projekte weniger geeignet
Im Gegensatz dazu bietet das Crowdinvesting folgende Vorteile für Projektentwickler:
– Zugang zu größeren Finanzierungsvolumina
– Weniger abhängig von traditionellen Finanzierungsinstituten
– Flexiblere Finanzierungskonditionen als bei Bankkrediten
– Schnellere Abwicklung (oft 4-8 Wochen bis zur vollständigen Finanzierung)
– Zusätzlicher Marketingeffekt durch die Präsenz auf Plattformen
Nachteile des Crowdinvestings:
– Höhere Kosten durch Plattformgebühren (typischerweise 5-10% der Finanzierungssumme)
– Umfangreiche Dokumentationspflichten
– Verpflichtung zu regelmäßiger Berichterstattung an die Investoren
– Renditeerwartungen müssen erfüllt werden
– Öffentliche Transparenz über Details des Projekts
Die Wahl zwischen diesen Modellen hängt stark vom Charakter des Projekts, der benötigten Finanzierungssumme und den langfristigen Zielen des Entwicklers ab. Während gemeinnützige oder sozial orientierte Projekte eher zum Crowdfunding tendieren, eignen sich renditeorientierte Vorhaben besser für das Crowdinvesting.
Die Rolle der Plattformen als Vermittler
Sowohl beim Crowdfunding als auch beim Crowdinvesting spielen spezialisierte Plattformen eine zentrale Rolle als Vermittler zwischen Projektentwicklern und Kapitalgebern. Ihre Funktionsweise und Geschäftsmodelle unterscheiden sich jedoch erheblich.
Crowdfunding-Plattformen für Immobilienprojekte verstehen sich oft als Unterstützer sozialer oder kultureller Initiativen. Sie bieten eine technische Infrastruktur für die Präsentation der Projekte und die Abwicklung der finanziellen Beiträge. Ihre Einnahmen generieren sie typischerweise durch prozentuale Gebühren auf die eingesammelten Beträge. In Deutschland sind Plattformen wie Startnext oder betterplace.org bekannt, wobei diese nicht ausschließlich auf Immobilien spezialisiert sind.
Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien verstehen sich hingegen als professionelle Finanzintermediäre. Sie übernehmen folgende zentrale Aufgaben:
– Vorprüfung und Due Diligence der Projekte
– Strukturierung der Finanzierungsangebote
– Bereitstellung aller rechtlich erforderlichen Unterlagen
– Marketing der Projekte gegenüber potenziellen Investoren
– Abwicklung der Zahlungsströme während der gesamten Laufzeit
– Monitoring der Projekte und Berichterstattung an die Investoren
Ihr Geschäftsmodell basiert auf Gebühren, die sie sowohl von den Projektentwicklern (Einstellgebühren, Erfolgsprovisionen) als auch teilweise von den Investoren erheben. In Deutschland haben sich Plattformen wie BERGFÜRST, Exporo, Zinsland und iFunded im Immobiliensegment etabliert.
Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Intensität der Projektprüfung. Während Crowdfunding-Plattformen eher eine grundlegende Plausibilitätsprüfung vornehmen, führen Crowdinvesting-Plattformen detaillierte Due-Diligence-Prozesse durch, die Aspekte wie Standort, Baurecht, Kalkulationen und die Bonität des Projektentwicklers umfassen.
Auch der Service für die Investoren unterscheidet sich: Crowdinvesting-Plattformen bieten meist digitale Investorendashboards mit laufenden Updates zum Projektfortschritt und steuerrelevanten Dokumenten. Crowdfunding-Plattformen hingegen fokussieren sich stärker auf die Kommunikation der inhaltlichen Aspekte des Projekts.
Aktuelle Marktentwicklungen und Trends
Der Markt für alternative Immobilienfinanzierungen befindet sich in stetigem Wandel. In den letzten Jahren haben sich einige klare Trends herauskristallisiert, die die zukünftige Entwicklung prägen werden.
Häufige Fragen zu Crowdfunding und Crowdinvesting im Immobilienbereich
Was ist der grundlegende Unterschied zwischen Immobilien-Crowdfunding und Immobilien-Crowdinvesting?
Bei Immobilien-Crowdfunding erhalten Unterstützer keine finanziellen Anteile, sondern ideelle oder materielle Gegenleistungen wie Namensnennung oder Nutzungsrechte. Es basiert auf dem Spenden- oder Belohnungsprinzip und finanziert häufig soziale oder kulturelle Projekte mit niedrigen Einstiegssummen ab 10 Euro.
Immobilien-Crowdinvesting hingegen ist eine Kapitalanlage mit Renditeerwartung von typischerweise 5-7% p.a. Investoren beteiligen sich über Nachrangdarlehen oder Genussrechte und erhalten vertraglich vereinbarte finanzielle Rückflüsse. Die Mindestbeteiligung liegt meist bei 500 Euro, die Laufzeiten bei 2-5 Jahren. Während die Schwarmfinanzierung bei beiden Modellen im Zentrum steht, unterscheiden sie sich fundamental in ihrer Ertragsorientierung und Rechtsgrundlage.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für Immobilien-Crowdinvesting in Deutschland?
In Deutschland wird Immobilien-Crowdinvesting hauptsächlich durch das Kleinanlegerschutzgesetz reguliert, das 2015 eingeführt und 2020 novelliert wurde. Dieses Gesetz sieht verschiedene Schutzmaßnahmen vor: verpflichtende Risikohinweise, umfassende Informationspflichten und Widerrufsrechte für Anleger.
Für Finanzierungen bis zu 6 Millionen Euro gilt eine vereinfachte Prospektpflicht – statt eines vollständigen Wertpapierprospekts genügt ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB). Zudem existieren Investitionsobergrenzen für Privatanleger, die sich nach deren Vermögenssituation richten. Die gesetzlichen Regelungen sind deutlich strenger als beim Crowdfunding, da hier konkrete Vermögensanlagen mit Renditeversprechen vermittelt werden und der Anlegerschutz entsprechend höhere Priorität hat.
Welche Risiken bestehen für Investoren beim Immobilien-Crowdinvesting?
Beim Immobilien-Crowdinvesting existieren mehrere wesentliche Risiken: An erster Stelle steht das Totalverlustrisiko – im schlimmsten Fall können Investoren ihr gesamtes eingesetztes Kapital verlieren. Die üblichen Nachrangdarlehen bedeuten zudem, dass Anleger im Insolvenzfall erst nach allen nicht-nachrangigen Gläubigern bedient werden.
Das Liquiditätsrisiko entsteht, weil die Investments für die gesamte Laufzeit gebunden sind und kein funktionierender Zweitmarkt existiert. Projektspezifische Risiken wie Bauverzögerungen, Baukostensteigerungen oder Probleme bei der Vermarktung können die Rendite schmälern oder das Investment gefährden. Trotz Vorprüfung durch die Plattformen bleibt die Grundregel „höhere Rendite, höheres Risiko“ bestehen – eine Tatsache, die bei der Beimischung solcher Anlagen ins Portfolio berücksichtigt werden sollte.
Für welche Arten von Immobilienprojekten eignen sich die beiden Finanzierungsmodelle besonders?
Klassisches Crowdfunding eignet sich besonders für gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte: soziale Wohnprojekte, Kulturzentren, gemeinschaftlich genutzte Räume, historische Gebäude mit kulturellem Wert oder Nachbarschaftsinitiativen. Hier steht der gesellschaftliche Mehrwert im Vordergrund, nicht die finanzielle Rendite.
Immobilien-Crowdinvesting hingegen finanziert typischerweise renditeorientierte Vorhaben wie Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen in aufstrebenden Stadtvierteln, Sanierungsprojekte mit Wertsteigerungspotenzial oder Bestandsimmobilien zur Revitalisierung. Die Finanzierungsvolumina unterscheiden sich erheblich: Während Crowdfunding-Projekte oft im niedrigen sechsstelligen Bereich liegen, bewegen sich Crowdinvesting-Projekte zwischen 500.000 Euro und mehreren Millionen Euro und schließen häufig die Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital und klassischer Bankfinanzierung.
Wie haben sich Crowdfunding und Crowdinvesting im Immobilienmarkt entwickelt und welche Trends zeichnen sich ab?
Immobilien-Crowdinvesting hat sich seit etwa 2012 in Deutschland etabliert und verzeichnet ein kontinuierliches Wachstum. Plattformen wie BERGFÜRST, Exporo und Zinsland vermitteln inzwischen Finanzierungen in dreistelliger Millionenhöhe jährlich. Das klassische Immobilien-Crowdfunding hat sich hingegen weniger stark durchgesetzt, da bei Immobilienprojekten meist höhere Summen benötigt werden und Investoren typischerweise eine finanzielle Rendite erwarten.
Zu den aktuellen Trends gehören die zunehmende Professionalisierung der Plattformen, strengere Regulierungen zum Anlegerschutz, die Digitalisierung des gesamten Investmentprozesses und eine stärkere Diversifizierung der angebotenen Projekte. Auch die Verbindung mit Nachhaltigkeitsaspekten gewinnt an Bedeutung, wobei immer mehr Crowdinvesting-Projekte ökologische und soziale Kriterien in den Vordergrund stellen. Die Schwarmfinanzierung hat sich im Immobilienbereich als ergänzende Finanzierungsform etabliert und dürfte weiter an Bedeutung gewinnen.
