Wie sich Nachhaltigkeitszertifikate (DGNB, LEED, BREEAM) auf den Immobilienwert auswirken

In einer Ära, in der Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung gewinnt, spielen Nachhaltigkeitszertifikate wie DGNB, LEED und BREEAM eine immer wichtigere Rolle auf dem Immobilienmarkt. Diese Zertifizierungen beeinflussen nicht nur die ökologische Bilanz von Gebäuden, sondern haben auch signifikante Auswirkungen auf deren wirtschaftlichen Wert. In diesem Artikel untersuchen wir, wie sich diese Nachhaltigkeitszertifikate konkret auf den Immobilienwert auswirken und welche strategischen Vorteile sie Eigentümern und Investoren bieten können.

Die steigende Relevanz von Nachhaltigkeitszertifikaten auf dem Immobilienmarkt

Der globale Trend zu mehr Nachhaltigkeit hat die Immobilienbranche grundlegend verändert. Gebäude sind für etwa 40% des weltweiten Energieverbrauchs und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Diese Zahlen verdeutlichen die zentrale Rolle, die der Immobiliensektor im Kampf gegen den Klimawandel spielt. Vor diesem Hintergrund haben sich Nachhaltigkeitszertifizierungen als wesentliche Instrumente etabliert, um die Umweltauswirkungen von Gebäuden zu bewerten und zu reduzieren.

In Deutschland und Europa hat das Bewusstsein für nachhaltiges Bauen in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Während 2010 nur etwa 5% der Neubauprojekte nach Nachhaltigkeitskriterien zertifiziert wurden, liegt dieser Anteil heute je nach Marktsegment bei 25-40%. Besonders in Metropolregionen wie München, Hamburg und Berlin werden bei Büroneubauten Zertifizierungen mittlerweile fast standardmäßig angestrebt.

Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren vorangetrieben: Strengere gesetzliche Vorgaben, die EU-Taxonomie, wachsende Nachfrage von Mietern nach nachhaltigen Flächen und nicht zuletzt die Erkenntnis vieler Investoren, dass nachhaltige Immobilien langfristig wirtschaftlich vorteilhafter sein können. Die Corona-Pandemie hat diesen Trend noch verstärkt, da Themen wie Gesundheit, Wohlbefinden und Resilienz weiter an Bedeutung gewonnen haben.

Die wichtigsten Nachhaltigkeitszertifikate im Überblick

Um die Auswirkungen von Nachhaltigkeitszertifikaten auf den Immobilienwert zu verstehen, ist es wichtig, die bedeutendsten Systeme und ihre Schwerpunkte zu kennen:

DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

Das DGNB-System wurde 2007 in Deutschland entwickelt und hat sich inzwischen international etabliert. Es zeichnet sich durch seinen ganzheitlichen Ansatz aus, der die drei klassischen Dimensionen der Nachhaltigkeit – Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles – gleichwertig betrachtet.

Die DGNB-Zertifizierung umfasst sechs Hauptkategorien:

• Ökologische Qualität (Umweltauswirkungen, Ressourcenverbrauch)
• Ökonomische Qualität (Lebenszykluskosten, Wertstabilität)
• Soziokulturelle und funktionale Qualität (Nutzerkomfort, Gesundheit)
• Technische Qualität (Energieeffizienz, Bauqualität)
• Prozessqualität (Planung, Bauausführung)
• Standortqualität (Infrastruktur, Umgebung)

Je nach Erfüllungsgrad dieser Kriterien werden DGNB-Zertifikate in Platin, Gold, Silber oder Bronze vergeben. Eine Besonderheit des DGNB-Systems ist die starke Betonung der Lebenszyklusbetrachtung, die nicht nur die Bauphase, sondern auch den Betrieb und den eventuellen Rückbau eines Gebäudes berücksichtigt.

Das DGNB-System wird in Deutschland am häufigsten angewendet und genießt hier eine hohe Akzeptanz. Bis heute wurden mehr als 7.000 Projekte nach DGNB zertifiziert oder vorzertifiziert.

LEED – Leadership in Energy and Environmental Design

Das aus den USA stammende LEED-Zertifikat ist das international am weitesten verbreitete Nachhaltigkeitszertifikat. Es wurde 1998 vom U.S. Green Building Council (USGBC) entwickelt und fokussiert sich besonders auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und die Reduzierung von CO2-Emissionen.

LEED bewertet Gebäude in neun Kategorien:

• Standort und Verkehr
• Nachhaltige Grundstücke
• Wassereffizienz
• Energie und Atmosphäre
• Materialien und Ressourcen
• Innenraumqualität
• Innovation
• Regionale Priorität
• Integrativer Prozess

Die Gebäude werden mit den Zertifikaten LEED Certified, Silver, Gold oder Platinum ausgezeichnet. Durch seine internationale Bekanntheit ist LEED besonders bei global agierenden Unternehmen und Investoren gefragt. In Deutschland wird LEED oft für Bürogebäude oder Handelsimmobilien gewählt, besonders wenn internationale Mieter oder Investoren angesprochen werden sollen.

BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Method

Das britische BREEAM-Zertifikat ist das älteste Nachhaltigkeitsbewertungssystem für Gebäude, das bereits 1990 eingeführt wurde. Es bewertet Immobilien in zehn Kategorien:

• Energieeffizienz
• Gesundheit und Wohlbefinden
• Innovation
• Flächennutzung
• Materialien
• Management
• Verschmutzung
• Verkehr
• Abfall
• Wasser

Die Einstufungen bei BREEAM reichen von „Pass“ über „Good“, „Very Good“ und „Excellent“ bis zu „Outstanding“. BREEAM ist besonders in Großbritannien und in vielen europäischen Ländern verbreitet. In Deutschland kommt es vor allem bei Projekten internationaler Investoren zum Einsatz, die bereits Erfahrungen mit diesem System haben.

Neben diesen drei führenden Systemen gibt es weitere wichtige Zertifizierungen wie das Schweizer Minergie-Label oder die HQE-Zertifizierung aus Frankreich, die in ihren jeweiligen Heimatmärkten eine bedeutende Rolle spielen.

Direkte Auswirkungen auf den Immobilienwert

Die Frage, wie sich Nachhaltigkeitszertifikate konkret auf den Wert einer Immobilie auswirken, beschäftigt Eigentümer, Investoren und Finanzierer gleichermaßen. Zahlreiche Studien der letzten Jahre haben hier interessante Erkenntnisse geliefert.

Höhere Verkaufs- und Mietpreise

Eine Meta-Analyse der World Green Building Council zeigt, dass nachhaltig zertifizierte Gebäude im Durchschnitt 7-11% höhere Verkaufspreise erzielen können als vergleichbare nicht-zertifizierte Objekte. Bei Mietpreisen liegt der Aufschlag bei etwa 3-8%, wobei hier deutliche regionale Unterschiede zu beobachten sind.

Für den deutschen Markt ergab eine Studie der Universität Regensburg in Zusammenarbeit mit der DGNB, dass DGNB-zertifizierte Büroimmobilien einen durchschnittlichen Mietpreisaufschlag von 4,5% gegenüber vergleichbaren nicht-zertifizierten Gebäuden erzielen konnten. Bei LEED-zertifizierten Gebäuden in deutschen A-Städten wurden sogar Aufschläge von bis zu 6,2% beobachtet.

Diese „grüne Prämie“ variiert jedoch stark je nach:

• Standort (in Metropolen meist höher als in B- oder C-Städten)
• Immobilientyp (bei Büro- und Handelsimmobilien ausgeprägter als im Wohnbereich)
• Zertifizierungsgrad (höhere Zertifizierungsstufen wie DGNB Platin oder LEED Platinum erzielen in der Regel auch höhere Prämien)
• Marktphase (in angespannten Märkten mit hoher Nachfrage ist der Effekt oft weniger deutlich)

Geringerer Leerstand und schnellere Vermietung

Zertifizierte Gebäude weisen im Durchschnitt eine um 3-7% höhere Vermietungsquote auf als vergleichbare nicht-zertifizierte Objekte. Zudem verkürzt sich die Zeit bis zur Vollvermietung bei Neubauprojekten um durchschnittlich 20-25%. Dies ist besonders für institutionelle Investoren relevant, da Mietausfälle eine erhebliche Belastung darstellen können.

Die geringere Leerstandsquote erklärt sich unter anderem durch die wachsende Zahl von Unternehmen, die aus Nachhaltigkeitsgründen bevorzugt zertifizierte Flächen anmieten. Viele große Konzerne haben inzwischen entsprechende Vorgaben in ihren Immobilienstrategien verankert. So haben beispielsweise Unternehmen wie Siemens, Deutsche Bank oder SAP öffentlich erklärt, bei Neuanmietungen nur noch Gebäude mit entsprechenden Nachhaltigkeitszertifikaten zu berücksichtigen.

Höhere Wettbewerbsfähigkeit und längerfristige Wertentwicklung

Über die direkten Miet- und Preisaufschläge hinaus zeigt sich der Wert von Nachhaltigkeitszertifikaten besonders in der langfristigen Perspektive. Zertifizierte Gebäude sind besser gegen regulatorische Änderungen und Marktveränderungen gewappnet. Dies ist insbesondere im Kontext der sich verschärfenden Klimaschutzgesetzgebung relevant.

Mit der EU-Taxonomie für nachhaltige Investitionen und der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) erhöht sich der Druck auf Bestandsimmobilien. Nicht-nachhaltige Gebäude laufen Gefahr, zu „stranded assets“ zu werden – Vermögenswerte, die aufgrund regulatorischer oder marktbedingter Änderungen vorzeitig an Wert verlieren. Nachhaltigkeitszertifikate können hier als Absicherung dienen und die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie dokumentieren.

Eine Studie der Universität Maastricht hat ergeben, dass nachhaltig zertifizierte Gebäude während Marktabschwüngen eine um 10-15% geringere Wertminderung erfahren als vergleichbare nicht-zertifizierte Objekte. Dies unterstreicht die Funktion nachhaltiger Gebäude als krisenresistente Investitionen.

Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten

Ein oft unterschätzter Aspekt der Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Gebäude sind die reduzierten Betriebskosten. Studien zeigen, dass zertifizierte Gebäude im Durchschnitt 20-30% weniger Energie verbrauchen als konventionelle Bauten. Auch der Wasserverbrauch kann um 30-50% niedriger ausfallen.

Diese Effizienzvorteile wirken sich direkt auf die Nebenkosten aus, was die Attraktivität für Mieter erhöht und indirekt auch den Vermietungserfolg und damit den Wert der Immobilie steigert. Für Selbstnutzer oder Bestandshalter ergeben sich hieraus erhebliche Einsparungen über den Lebenszyklus des Gebäudes.

Zudem ist bei nachhaltig gebauten und zertifizierten Gebäuden oft ein geringerer Instandhaltungsaufwand zu beobachten. Die bessere Bauqualität und der Einsatz langlebigerer Materialien, die meist Voraussetzung für eine erfolgreiche Zertifizierung sind, führen zu reduzierten Wartungs- und Instandhaltungskosten von durchschnittlich 8-12%.

Bessere Finanzierungskonditionen

Ein zunehmend wichtiger Aspekt ist die verbesserte Finanzierbarkeit zertifizierter Gebäude. Immer mehr Banken und Finanzinstitute bieten günstigere Konditionen für nachhaltige Immobilien an. Diese „grünen Kredite“ oder „grünen Hypotheken“ können die Finanzierungskosten um 10-20 Basispunkte reduzieren.

Beispiele hierfür sind die ING DiBa, die BayernLB oder die Deutsche Bank, die spezielle Finanzierungsprogramme für nachhaltige Immobilien aufgelegt haben. Auch bei der KfW gibt es entsprechende Förderprogramme, die an Nachhaltigkeitskriterien geknüpft sind.

Die günstigeren Finanzierungsbedingungen ergeben sich aus der Risikobetrachtung der Banken: Nachhaltige Gebäude gelten als weniger risikobehaftet, da sie gegen regulatorische Änderungen besser abgesichert sind und eine höhere Marktakzeptanz genießen. Dies führt zu einer besseren Bewertung in den Risikomodellen der Finanzinstitute.

Unterschiede zwischen den Zertifizierungssystemen in Bezug auf den Immobilienwert

Bei der Betrachtung der Werteffekte ist es wichtig, die Unterschiede zwischen den verschiedenen Zertifizierungssystemen zu berücksichtigen. Jedes System hat seine eigenen Schwerpunkte und wird in unterschiedlichen Märkten unterschiedlich stark wertgeschätzt.

Marktakzeptanz und regionale Verbreitung

In Deutschland genießt das DGNB-Zertifikat die höchste Akzeptanz und ist am weitesten verbreitet. Dies spiegelt sich auch in der Wertentwicklung wider: Eine Analyse des Immobilienberatungsunternehmens JLL zeigt, dass DGNB-zertifizierte Gebäude in deutschen Metropolen die höchsten Mietprämien erzielen, gefolgt von LEED und BREEAM.

Für international agierende Investoren oder bei Immobilien, die an internationale Nutzer vermarktet werden sollen, kann hingegen das LEED-Zertifikat vorteilhafter sein. Es ist weltweit bekannt und wird von internationalen Corporates oft als Standard vorausgesetzt. In Märkten mit starkem britischem Einfluss oder bei Investoren aus Großbritannien kann wiederum BREEAM die beste Wahl sein.

Diese unterschiedliche Marktakzeptanz führt dazu, dass die „grüne Prämie“ je nach Zertifikat und Zielmarkt variieren kann. Für Eigentümer und Entwickler ist es daher wichtig, das für ihren spezifischen Fall optimale Zertifizierungssystem zu wählen.

Zertifizierungskosten im Verhältnis zum Wertzuwachs

Die Kosten für eine Zertifizierung variieren je nach System, Gebäudetyp und -größe erheblich. Für DGNB liegen die reinen Zertifizierungskosten bei Neubauten je nach Größe zwischen 20.000 und 50.000 Euro, bei LEED zwischen 30.000 und 70.000 Euro. Hinzu kommen die Kosten für erforderliche technische Anpassungen, Dokumentation und Beratung, die das Mehrfache der reinen Zertifizierungsgebühren betragen können.

Die Wirtschaftlichkeit der Zertifizierung hängt daher stark vom erzielbaren Mehrwert ab. Bei hochwertigen Büroimmobilien in Top-Lagen kann sich die Investition in eine Platin- oder Gold-Zertifizierung bereits nach wenigen Jahren amortisieren. Bei kleineren Objekten oder in B- und C-Lagen kann sich hingegen eine niedrigere Zertifizierungsstufe oder der Verzicht auf eine formale Zertifizierung bei gleichzeitiger Umsetzung nachhaltiger Baustandards als wirtschaftlicher erweisen.

Eine Kosten-Nutzen-Analyse sollte daher immer Teil der strategischen Entscheidungsfindung sein, um Investitionen gezielt zu steuern, Risiken zu minimieren und langfristig profitables Wachstum zu sichern. Durch eine sorgfältige Bewertung aller relevanten Faktoren lassen sich nicht nur unnötige Ausgaben vermeiden, sondern auch effiziente Prozesse, höhere Produktivität und ein klarer Wettbewerbsvorteil erzielen. Unternehmen, die regelmäßig eine umfassende Kosten-Nutzen-Analyse durchführen, treffen fundiertere Entscheidungen und stärken nachhaltig ihre Wirtschaftlichkeit und Zukunftsfähigkeit.