In einer Zeit, in der urbane Räume immer dichter werden und die Nachfrage nach Wohn-, Gewerbe- und Freizeitflächen stetig steigt, sehen sich Kommunen in Deutschland mit einer zunehmenden Bodenknappheit konfrontiert. Diese Herausforderung wird durch multiple Faktoren verstärkt: demografischer Wandel, wirtschaftliches Wachstum, steigende Wohnraumansprüche und nicht zuletzt die politische Verpflichtung zum Klima- und Umweltschutz. In diesem Spannungsfeld gewinnt das Konzept des Flächenrecyclings – die Wiedernutzbarmachung von brachliegenden oder untergenutzten Arealen – immer mehr an Bedeutung als strategische Antwort auf die Flächenknappheit.
Die Dimension der Bodenknappheit in Deutschland
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Täglich werden in Deutschland etwa 52 Hektar Fläche neu für Siedlungs- und Verkehrszwecke in Anspruch genommen – das entspricht einer Fläche von rund 73 Fußballfeldern. Die Bundesregierung hat sich im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel gesetzt, den täglichen Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar zu reduzieren. Dies verdeutlicht den politischen Willen, aber auch die Dringlichkeit, mit der alternative Lösungen zur klassischen Neuausweisung von Bauland gefunden werden müssen.
Insbesondere in urbanen Ballungsräumen und wirtschaftlich prosperierenden Regionen manifestiert sich die Bodenknappheit in steigenden Grundstückspreisen, die sowohl den Wohnungsbau als auch die Ansiedlung von Gewerbe erschweren. In Metropolregionen wie München, Frankfurt oder Hamburg haben sich die Bodenrichtwerte in den letzten zehn Jahren teilweise verdreifacht, was den Druck auf Kommunen erhöht, bezahlbaren Wohnraum und attraktive Gewerbeflächen bereitzustellen.
Gleichzeitig existieren in vielen Städten und Gemeinden ungenutzte Potenzialflächen – ehemalige Industrieareale, aufgegebene Bahngelände, nicht mehr benötigte militärische Liegenschaften oder mindergenutzte Gewerbegebiete. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) schätzt, dass bundesweit rund 120.000 Hektar solcher Brachflächen existieren – ein enormes Potenzial für die Innenentwicklung der Kommunen.
Flächenrecycling: Mehr als nur Brachflächenrevitalisierung
Der Begriff des Flächenrecyclings umfasst mehr als nur die Reaktivierung von Brachflächen. Es handelt sich um einen ganzheitlichen Ansatz zur nachhaltigen Flächennutzung, der verschiedene Dimensionen integriert:
1. Ökologische Dimension: Durch die Wiedernutzung bereits versiegelter Flächen wird der Verbrauch „grüner Wiesen“ reduziert. Zudem beinhaltet das Flächenrecycling oft die Beseitigung von Altlasten und kann zur ökologischen Aufwertung durch Entsiegelung und Schaffung neuer Grünflächen beitragen.
2. Ökonomische Dimension: Die Reaktivierung von Brachflächen kann zur wirtschaftlichen Revitalisierung ganzer Stadtteile führen, Investitionen anziehen und neue Arbeitsplätze schaffen. Zugleich werden vorhandene Infrastrukturen effizienter genutzt.
3. Soziale Dimension: Flächenrecycling eröffnet die Chance, neue Wohngebiete in integrierten Lagen zu entwickeln, soziale Durchmischung zu fördern und lebenswerte öffentliche Räume zu schaffen.
4. Städtebauliche Dimension: Brachliegende Areale stellen oft städtebauliche Missstände dar und können durch ihre Reaktivierung zur Stärkung der baulichen Identität und des Stadtbilds beitragen.
Flächenrecycling erfordert jedoch eine komplexe Herangehensweise. Typische Herausforderungen umfassen ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Altlastenproblematiken, komplizierte planungsrechtliche Verfahren und nicht selten höhere Entwicklungskosten im Vergleich zur Erschließung neuer Flächen. Dennoch zeigen zahlreiche erfolgreiche Beispiele in Deutschland, dass diese Hürden überwindbar sind und Flächenrecycling einen entscheidenden Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten kann.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
Die rechtlichen Grundlagen für das Flächenrecycling finden sich in verschiedenen Gesetzen und Planungsinstrumenten. Das Baugesetzbuch (BauGB) formuliert mit dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ eine klare Priorität zugunsten der Wiedernutzung von Bestandsflächen. § 1a Abs. 2 BauGB verpflichtet Kommunen, mit Grund und Boden sparsam umzugehen und Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.
Mit der Novellierung des Baugesetzbuches 2013 wurde diese Prioritätensetzung weiter geschärft: Die städtebauliche Entwicklung soll „vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen“. Bauleitpläne, die eine Umwandlung landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Flächen vorsehen, müssen seitdem besonders begründet werden und Alternativen im Innenbereich prüfen.
Auf Landesebene existieren ergänzende Regelungen, etwa in den Landesplanungsgesetzen und Landesentwicklungsplänen, die oft quantitative Ziele zur Reduzierung des Flächenverbrauchs definieren. Einige Bundesländer wie Baden-Württemberg, Bayern oder Nordrhein-Westfalen haben zudem spezielle Förderprogramme für die Brachflächenrevitalisierung aufgelegt.
Die kommunale Ebene verfügt mit der Bauleitplanung über das zentrale Instrument zur Steuerung der Flächennutzung. Flächennutzungspläne und Bebauungspläne können gezielt die Innenentwicklung fördern, indem sie Nachverdichtungspotenziale identifizieren und planungsrechtlich absichern. Ergänzend dazu können Kommunen städtebauliche Entwicklungskonzepte nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB erstellen, die als informelle Planungsinstrumente eine integrierte Strategie für die Innenentwicklung darstellen.
Besondere Bedeutung für das Flächenrecycling haben die Instrumente des Besonderen Städtebaurechts nach §§ 136 ff. BauGB. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, Stadtumbaumaßnahmen oder die Festlegung von Entwicklungsbereichen ermöglichen es den Kommunen, aktiv in die Flächenentwicklung einzugreifen und Brachflächen einer neuen Nutzung zuzuführen.
Kommunale Strategien und Instrumente
Angesichts der beschriebenen Herausforderungen haben viele Kommunen in Deutschland innovative Strategien und Instrumente entwickelt, um auf die Bodenknappheit zu reagieren und Flächenrecycling voranzutreiben:
1. Flächenmanagement und Monitoring
Ein systematisches Flächenmanagement bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Innenentwicklungsstrategie. Dazu gehört zunächst die Erfassung von Potenzialflächen in Brachflächen-, Baulücken- und Leerstandskatastern. Städte wie München, Leipzig oder Stuttgart haben umfassende digitale Informationssysteme aufgebaut, die nicht nur die quantitativen Flächenpotenziale, sondern auch qualitative Merkmale wie Eigentumsverhältnisse, Altlastensituation oder Erschließungszustand erfassen.
Die Stadt Freiburg im Breisgau hat beispielsweise mit ihrem „Flächen-Ressourcen-Management“ ein vorbildliches System entwickelt, das sämtliche Innenentwicklungspotenziale systematisch erfasst und bewertet. Auf dieser Basis werden Prioritäten für die Aktivierung festgelegt und konkrete Maßnahmen eingeleitet. Ein kontinuierliches Monitoring stellt sicher, dass neue Potenzialflächen identifiziert und die Wirksamkeit der Aktivierungsmaßnahmen überprüft werden.
2. Aktive Liegenschaftspolitik
Eine zentrale Rolle spielt die kommunale Bodenpolitik, die über den Erwerb strategisch wichtiger Flächen eine aktive Steuerung der Stadtentwicklung ermöglicht. Städte wie Ulm oder München verfolgen seit Jahrzehnten eine vorausschauende Bodenbevorratung, die es ihnen erlaubt, Schlüsselgrundstücke zu erwerben und nach eigenen Vorstellungen zu entwickeln.
Innovative Konzepte wie das Münchner SoBoN-Modell (Sozialgerechte Bodennutzung) verpflichten Bauherren, sich an den Kosten für Infrastruktur zu beteiligen und einen bestimmten Anteil an gefördertem Wohnraum zu schaffen. Ähnliche Modelle wurden mittlerweile von zahlreichen deutschen Städten adaptiert.
Zunehmend nutzen Kommunen auch alternative Eigentumsmodelle wie Erbbaurecht oder Konzeptvergaben, bei denen nicht der Höchstpreis, sondern die Qualität des Nutzungskonzepts über die Vergabe kommunaler Grundstücke entscheidet. Die Stadt Frankfurt am Main hat beispielsweise bei der Entwicklung des ehemaligen Hafengebiets „Westhafen“ auf Konzeptvergaben gesetzt, um eine hohe städtebauliche Qualität und soziale Vielfalt zu gewährleisten.
3. Kooperative Planungsansätze
Die Komplexität von Flächenrecyclingprojekten erfordert oft kooperative Planungs- und Entwicklungsansätze. Public-Private-Partnerships (PPP) haben sich als Modell bewährt, bei dem öffentliche und private Akteure die Risiken und Chancen der Brachflächenentwicklung teilen. Die Stadt Duisburg hat mit dem Projekt „Landschaftspark Duisburg-Nord“ auf dem Gelände des ehemaligen Thyssen-Hüttenwerks gezeigt, wie durch eine gelungene Kooperation zwischen Stadt, Land, Grundstückseigentümer und Bürgerschaft ein international beachtetes Konversionsprojekt entstehen kann.
Auch interkommunale Kooperationen gewinnen an Bedeutung, insbesondere bei großflächigen Konversionsprojekten oder in stark verdichteten Ballungsräumen. Im Ruhrgebiet haben sich etwa mehrere Kommunen zum „Städtenetzwerk Flächenrecycling“ zusammengeschlossen, um Erfahrungen auszutauschen und gemeinsame Standards zu entwickeln.
4. Innovative Finanzierungsinstrumente
Die oft höheren Kosten des Flächenrecyclings im Vergleich zur Neuausweisung erfordern innovative Finanzierungsansätze. Neben traditionellen Förderprogrammen von Bund und Ländern (Städtebauförderung, Strukturfondsmittel der EU) setzen Kommunen zunehmend auf revolvierende Fonds, bei denen die Erlöse aus erfolgreich entwickelten Projekten in neue Vorhaben reinvestiert werden.
Die Stadt Stuttgart hat mit ihrem „Grundstücksfonds zur Brachflächenrevitalisierung“ ein solches Instrument geschaffen, das es der Kommune ermöglicht, strategisch wichtige Brachflächen zu erwerben, zu entwickeln und dann an private Investoren weiterzuveräußern. Die Erlöse fließen zurück in den Fonds und stehen für neue Projekte zur Verfügung.
Zunehmend werden auch Ökosystemleistungen in die wirtschaftliche Bewertung von Flächenrecyclingprojekten einbezogen. So können etwa die positiven Effekte der Entsiegelung für das Stadtklima, den Wasserhaushalt oder die Biodiversität monetär bewertet und in die Kosten-Nutzen-Rechnung integriert werden.
Fallbeispiele erfolgreicher Flächenrecyclingprojekte
Die Vielfalt erfolgreicher Flächenrecyclingprojekte in Deutschland zeigt das breite Spektrum der Möglichkeiten, aber auch die spezifischen Herausforderungen und Lösungsansätze:
1. HafenCity Hamburg: Transformation eines Hafenareals
Mit einer Fläche von 157 Hektar ist die HafenCity eines der größten innerstädtischen Stadtentwicklungsprojekte Europas. Auf dem Gelände des ehemaligen Freihafens entsteht seit 2001 ein neuer Stadtteil mit Wohnungen für rund 15.000 Menschen und Arbeitsplätzen für etwa 45.000 Beschäftigte. Das Projekt zeichnet sich durch eine schrittweise Entwicklung in Quartieren aus, die eine kontinuierliche Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen ermöglicht.
Besondere Herausforderungen waren die Hochwassersicherheit des tief liegenden Geländes, die Altlastenproblematik auf den ehemaligen Hafenflächen und die Integration des neuen Stadtteils in die bestehende Stadtstruktur. Mit dem Konzept der „Warften“ – aufgeschüttete Plateaus, auf denen die Gebäude stehen – wurde eine innovative Lösung für den Hochwasserschutz gefunden. Die öffentlichen Räume mit zahlreichen Promenaden und Plätzen am Wasser schaffen eine hohe Aufenthaltsqualität und stärken die Identität des neuen Quartiers.
Die Entwicklung erfolgt über die städtische HafenCity Hamburg GmbH, die als Entwicklungsgesellschaft das Flächenmanagement, die Erschließung und die Vermarktung der Grundstücke übernimmt. Der Verkauf der Grundstücke erfolgt nach einem Anhandgabeverfahren, bei dem neben dem Preis auch die Qualität der geplanten Bebauung und die Nutzungskonzepte entscheidend sind.
2. Belval in Esch-sur-Alzette (Luxemburg): Von der Stahlproduktion zum Wissenschaftsstandort
Ein beeindruckendes Beispiel für die Transformation eines Industrieareals ist das Projekt Belval im luxemburgischen Esch-sur-Alzette, unweit der deutschen Grenze. Auf dem 120 Hektar großen Gelände eines ehemaligen Stahlwerks entstand ein gemischtes Quartier mit Universität, Forschungseinrichtungen, Wohnungen, Büros und kulturellen Einrichtungen.
Charakteristisch für das Projekt ist der respektvolle Umgang mit dem industriellen Erbe. Die imposanten Hochöfen wurden nicht abgerissen, sondern als identitätsstiftende Landmarken in das neue Quartier integriert. Sie dienen heute als Aussichtsplattform, Museum und Veranstaltungsort. Die Kombination aus erhaltenen Industriedenkmälern und moderner Architektur schafft eine unverwechselbare Atmosphäre.
Die Entwicklung wird von der Agora s.à.r.l. gesteuert, einer öffentlich-privaten Partnerschaft zwischen dem luxemburgischen Staat und dem Stahlkonzern ArcelorMittal. Diese Konstruktion ermöglicht eine langfristige, an qualitativen Zielen orientierte Entwicklung jenseits kurzfristiger Verwertungsinteressen. Die Ansiedlung der Universität Luxemburg als „Ankerinstitution“ war ein entscheidender Erfolgsfaktor, der weitere öffentliche und private Investitionen nach sich zog.
3. Phönix-See Dortmund: Vom Stahlwerk zur Seenlandschaft
Ein herausragendes Beispiel für die ökologische Transformation einer Industriebrache ist der Phönix-See in Dortmund-Hörde. Auf dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks Phönix-Ost entstand ab 2005 eine 24 Hektar große künstliche Seenlandschaft, umgeben von hochwertigen Wohn- und Büroflächen, Gastronomie und Freizeitangeboten.
Das Besondere an diesem Projekt ist die radikale Neuinterpretation des Ortes: Wo einst Stahl produziert wurde, dominiert heute das Element Wasser. Der industrielle Charakter des Areals wurde bewusst transformiert, um einen offenen, lebendigen Raum zu schaffen, der Natur, Erholung und moderne Nutzung miteinander verbindet. Durch die behutsame Einbettung von Wasserflächen, Grünzonen und architektonischen Akzenten entstand ein einzigartiges Zusammenspiel aus historischer Identität und zeitgenössischem Design. Die neue Gestaltung macht den Standort nicht nur ökologisch wertvoller, sondern auch attraktiver für Besucher, Anwohner und städtebauliche Entwicklungen.
