Der Leerstand von Wohnungen und Gebäuden ist ein komplexes Phänomen, das in verschiedenen Regionen Deutschlands unterschiedlich stark ausgeprägt ist. Während in Ballungsräumen und wirtschaftlich starken Regionen Wohnraummangel herrscht, kämpfen andere Gebiete mit teilweise dramatischen Leerstandsquoten. Dieses Ungleichgewicht stellt sowohl die betroffenen Kommunen als auch die gesamte Gesellschaft vor große Herausforderungen. Die Ursachen für Leerstand sind vielfältig und reichen von demografischen Entwicklungen über wirtschaftliche Faktoren bis hin zu baulichen und regulatorischen Aspekten. Die Folgen betreffen nicht nur den Immobilienmarkt, sondern wirken sich auch auf die soziale Struktur, die kommunalen Finanzen und die Infrastruktur aus. Um dem Leerstandsproblem zu begegnen, bedarf es differenzierter Lösungsansätze, die auf die spezifischen Bedingungen vor Ort zugeschnitten sind.
Definition und Ausmaß des Leerstands in Deutschland
Unter Leerstand versteht man unbewohnte oder ungenutzte Wohn- und Gewerbeimmobilien. In der Statistik werden dabei verschiedene Arten von Leerstand unterschieden: Der strukturelle Leerstand bezeichnet dauerhaft leerstehende Objekte, während der fluktuationsbedingte Leerstand temporäre Leerstände zwischen Mieterwechseln umfasst. Eine gewisse Leerstandsquote von etwa 2-3% wird als „natürlicher Leerstand“ betrachtet und ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sogar notwendig, um Umzüge und Sanierungen zu ermöglichen.
Das genaue Ausmaß des Leerstands in Deutschland ist schwer zu quantifizieren, da keine flächendeckende, einheitliche Erfassung existiert. Nach Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen 2019 etwa 1,7 Millionen Wohnungen in Deutschland leer, was einer durchschnittlichen Leerstandsquote von rund 4,2% entspricht. Diese Zahl verdeckt jedoch die erheblichen regionalen Unterschiede: Während in München, Hamburg oder Frankfurt die Leerstandsquote unter 1% liegt, erreicht sie in einigen ländlichen Regionen Ostdeutschlands Werte von über 10%, in manchen Gemeinden sogar bis zu 20%.
Besonders betroffen sind strukturschwache ländliche Räume, ehemalige Industriestandorte und bestimmte Stadtteile in ostdeutschen Städten. Die Verteilung des Leerstands folgt dabei oft einem klaren Muster: Je peripherer die Lage und je schlechter die wirtschaftlichen Perspektiven einer Region, desto höher die Leerstandsquote. Gleichzeitig ist Leerstand nicht nur ein ländliches Phänomen – auch in Städten finden sich leerstehende Immobilien, insbesondere im Bereich von Gewerbeimmobilien und Ladenlokalen in B- und C-Lagen.
Ursachen des Leerstands
Demografischer Wandel und Bevölkerungsschwund zählen zu den Hauptursachen für Leerstand. Deutschland erlebt seit Jahrzehnten eine demografische Transformation, die durch niedrige Geburtenraten, steigende Lebenserwartung und regional unterschiedliche Wanderungsbewegungen gekennzeichnet ist. In vielen ländlichen Regionen führt die Abwanderung junger, gut ausgebildeter Menschen in Richtung der wirtschaftsstarken Ballungsräume zu einer zunehmenden Alterung und Schrumpfung der Bevölkerung. Diese Entwicklung wird häufig als „Landflucht“ bezeichnet und verstärkt das Leerstandsproblem in den Abwanderungsregionen erheblich.
Die wirtschaftliche Strukturschwäche bestimmter Regionen ist eng mit dem Leerstandsproblem verknüpft. Der Niedergang traditioneller Industriezweige, wie etwa im Ruhrgebiet oder in Teilen Ostdeutschlands nach der Wiedervereinigung, hat zu hoher Arbeitslosigkeit und Abwanderung geführt. Ohne attraktive Arbeitsplätze fehlt es an Zuzug, der den Wohnraum nachfragen könnte. Zudem stehen in solchen Regionen oft ehemalige Gewerbe- und Industriegebäude leer, deren Umnutzung wirtschaftlich kaum rentabel ist.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind bauliche Mängel und Sanierungsstau. Viele leerstehende Gebäude entsprechen nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen hinsichtlich Grundriss, Energieeffizienz oder Barrierefreiheit. Insbesondere bei Altbauten mit schlechter Bausubstanz sind oft umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich, deren Kosten in Relation zum erzielbaren Mietertrag oder Verkaufspreis in strukturschwachen Regionen unwirtschaftlich sein können. Dies führt dazu, dass notwendige Investitionen ausbleiben und die Gebäude weiter verfallen, was den Leerstand perpetuiert.
Die Fehlallokation von Wohnraum stellt einen weiteren interessanten Aspekt dar. Während in einigen Regionen Wohnungen leer stehen, herrscht andernorts akute Wohnungsknappheit. Dieses Missverhältnis wird unter anderem durch mangelnde Mobilität der Bevölkerung, fehlendes Wissen über verfügbaren Wohnraum in anderen Regionen und eine unzureichende Infrastruktur verstärkt. Zudem passen Wohnungsangebot und -nachfrage oft nicht zusammen: Während beispielsweise große Einfamilienhäuser in ländlichen Gebieten leer stehen, werden in Städten kleine, bezahlbare Wohnungen gesucht.
Auch regulatorische und steuerliche Faktoren beeinflussen den Leerstand. Komplizierte Bauvorschriften, langwierige Genehmigungsverfahren und hohe Auflagen bei Sanierungen können Investitionen in Bestandsimmobilien unattraktiv machen. Gleichzeitig können steuerliche Regelungen dazu führen, dass Eigentümer leerstehende Immobilien nicht verkaufen oder vermieten, etwa wenn Verluste aus Leerstand steuerlich geltend gemacht werden können oder wenn Spekulationen auf steigende Immobilienpreise bestehen.
In jüngerer Zeit haben digitaler Wandel und verändertes Konsumverhalten zusätzlich zum Leerstand beigetragen, insbesondere im Bereich von Einzelhandelsimmobilien. Der wachsende Online-Handel hat zu einem Rückgang der Nachfrage nach Ladenflächen in vielen Innenstädten geführt. Die COVID-19-Pandemie hat diesen Trend noch verstärkt und zusätzlich den Markt für Büroimmobilien durch die Zunahme von Homeoffice-Arbeit beeinflusst.
Schließlich spielen auch Eigentümerstrukturen und Erbengemeinschaften eine Rolle beim Leerstandsproblem. Nicht selten stehen Immobilien leer, weil die Eigentumsverhältnisse ungeklärt sind, etwa bei Erbengemeinschaften mit divergierenden Interessen. In anderen Fällen fehlt abwesenden Eigentümern der Bezug zur Immobilie und damit die Motivation, sich um Vermietung oder Sanierung zu kümmern. Dies ist besonders in Ostdeutschland ein Problem, wo nach der Wiedervereinigung viele Eigentümer in den Westen abgewandert sind, ihre Immobilien jedoch behalten haben.
Folgen des Leerstands
Die städtebaulichen und architektonischen Auswirkungen leerstehender Gebäude sind oft die sichtbarsten Folgen. Ungenutzte Immobilien verfallen mit der Zeit und beeinträchtigen das Stadtbild erheblich. Verwahrloste Fassaden, eingeschlagene Fenster und vernachlässigte Grundstücke können ganze Straßenzüge oder Stadtviertel optisch abwerten. Dies führt zu einem negativen Spiraleffekt: Je unattraktiver ein Quartier erscheint, desto weniger Menschen möchten dort wohnen oder investieren, was wiederum zu mehr Leerstand führt. Architektonisch wertvolle Gebäude, die Teil des kulturellen Erbes einer Stadt sind, können durch längeren Leerstand unwiederbringlich beschädigt werden.
Ökonomische Konsequenzen des Leerstands betreffen sowohl private Eigentümer als auch die öffentliche Hand. Für Immobilienbesitzer bedeutet Leerstand einen direkten finanziellen Verlust durch ausbleibende Mieteinnahmen bei gleichzeitig weiterlaufenden Kosten für Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung. Der Wertverlust der Immobilie stellt einen weiteren wirtschaftlichen Schaden dar. Für Kommunen führt Leerstand zu sinkenden Steuereinnahmen und gleichzeitig steigenden Kosten, etwa für die Instandhaltung der Infrastruktur, die trotz sinkender Bevölkerungszahlen finanziert werden muss. In extremen Fällen kann es sogar notwendig werden, dass Kommunen leerstehende, verfallende Gebäude auf eigene Kosten abreißen, um Gefahrenquellen zu beseitigen.
Die sozialen Folgen sind ebenso gravierend. Leerstehende Gebäude können zu sozialen Brennpunkten werden und das subjektive Sicherheitsgefühl in der Nachbarschaft beeinträchtigen. Sie ziehen mitunter Vandalismus, illegale Müllentsorgung oder andere Formen von Kriminalität an. Darüber hinaus kann ein hoher Leerstand die soziale Infrastruktur einer Region gefährden: Wenn zu viele Menschen abwandern, werden Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und Einzelhandelsgeschäfte unrentabel und müssen schließen, was die Lebensqualität für die verbleibende Bevölkerung weiter mindert und zusätzliche Abwanderung fördert.
Die infrastrukturellen Herausforderungen sind besonders in schrumpfenden Regionen problematisch. Wasser-, Abwasser- und Energienetze sind auf eine bestimmte Nutzerdichte ausgelegt. Bei sinkendem Verbrauch durch Leerstand entstehen technische Probleme wie Stagnation in Wasserleitungen oder unterausgelastete Kläranlagen, was zu steigenden Kosten pro Verbraucher führt. Auch der öffentliche Nahverkehr wird bei sinkender Nutzerzahl unwirtschaftlicher, was zu Ausdünnung des Angebots führen kann. Dies verstärkt wiederum die Abwanderung, da die Region als Wohnort unattraktiver wird.
Aus umwelt- und klimapolitischer Perspektive ist Leerstand ebenfalls problematisch. Der Abriss leerstehender Gebäude und Neubau an anderer Stelle verbraucht wertvolle Ressourcen und verursacht erhebliche CO2-Emissionen. Zudem führt die Neuerschließung von Bauland zu weiterem Flächenverbrauch, während gleichzeitig bereits bebaute Flächen ungenutzt bleiben. Diese ineffiziente Nutzung von Ressourcen steht im Widerspruch zu den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung und des Klimaschutzes.
Nicht zuletzt hat Leerstand psychologische und identitätsstiftende Auswirkungen auf die lokale Bevölkerung. Verlassene Häuser und verfallende Ortszentren können das Heimatgefühl und den Stolz der Bewohner auf ihren Wohnort beeinträchtigen. Die sichtbaren Zeichen des Niedergangs können zu Resignation und dem Gefühl führen, in einer „abgehängten“ Region zu leben. Dies kann das bürgerschaftliche Engagement und die Identifikation mit dem eigenen Wohnort schwächen, was langfristig die Entwicklungsperspektiven weiter verschlechtert.
Lösungsansätze für das Leerstandsproblem
Die Bekämpfung von Leerstand erfordert ein breites Spektrum an Maßnahmen, die auf verschiedenen Ebenen ansetzen müssen. Im Folgenden werden wichtige Lösungsansätze vorgestellt, die je nach regionaler Situation und Art des Leerstands unterschiedlich wirksam sein können.
Erfassung und Monitoring bilden die Grundlage jeder effektiven Leerstandsstrategie. Viele Kommunen haben nur unzureichende Kenntnisse über Ausmaß und Ursachen des Leerstands in ihrem Gebiet. Ein systematisches Leerstandskataster, das regelmäßig aktualisiert wird, kann dabei helfen, Problembereiche zu identifizieren und gezielte Maßnahmen zu entwickeln. Moderne digitale Werkzeuge wie GIS-Systeme (Geographische Informationssysteme) ermöglichen eine detaillierte räumliche Analyse, die Entscheidungsträgern wertvolle Informationen liefert. Beispiele für erfolgreiche Leerstandserfassung finden sich etwa in der Stadt Leipzig, die mit ihrem „Leipziger Leerstandsmelder“ ein innovatives Online-Tool geschaffen hat.
Sanierung und Modernisierung des Gebäudebestands stellen zentrale Maßnahmen dar, um Leerstand zu bekämpfen. Finanzielle Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene können Eigentümern Anreize bieten, in die Sanierung ihrer Immobilien zu investieren. Besonders wichtig sind dabei energetische Modernisierungen, die nicht nur die Attraktivität der Wohnungen steigern, sondern auch die Betriebskosten senken. Programme wie die KfW-Fördermittel für energieeffizientes Bauen und Sanieren oder das Städtebauförderprogramm „Stadtumbau“ haben hier bereits positive Wirkungen gezeigt. Auch steuerliche Anreize, wie erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen in bestimmten Gebieten, können private Investitionen mobilisieren.
Umnutzung und Zwischennutzung bieten kreative Lösungswege, wenn die ursprüngliche Nutzung einer Immobilie nicht mehr wirtschaftlich ist. Leerstehende Gewerbeimmobilien können beispielsweise zu Wohnraum umgewandelt werden, während ungenutzte Industriegebäude zu Kulturzentren, Co-Working-Spaces oder Bildungseinrichtungen transformiert werden können. Solche Umnutzungen erfordern oft flexiblere Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren. Ein bekanntes Beispiel ist die „Alte Spinnerei“ in Leipzig, ein ehemaliges Industrieareal, das heute ein Zentrum für Kunst und Kultur darstellt. Temporäre Zwischennutzungen können zudem verhindern, dass Gebäude während einer Übergangsphase leer stehen und verfallen, und gleichzeitig Raum für innovative Ideen und Experimente bieten.
Abriss und Rückbau können in bestimmten Fällen die sinnvollste Option sein, insbesondere wenn Gebäude stark verfallen sind oder kein realistisches Nutzungskonzept existiert. Im Rahmen des Programms „Stadtumbau Ost“ wurden beispielsweise seit 2002 zahlreiche leerstehende Plattenbauten in ostdeutschen Städten zurückgebaut, um den Wohnungsmarkt zu entlasten und die verbliebenen Quartiere aufzuwerten. Wichtig ist dabei, dass der Abriss in ein städtebauliches Gesamtkonzept eingebettet ist und die frei werdenden Flächen sinnvoll nachgenutzt werden, etwa als Grünflächen, für Stadtgärten oder neue, bedarfsgerechtere Bebauung.
Eigentümerberatung und -aktivierung sind wesentlich, da viele Immobilieneigentümer überfordert sind mit der Situation leerstehender Gebäude. Kommunale Beratungsstellen können Hilfestellung bei Fragen zu Fördermöglichkeiten, Sanierungskonzepten oder alternativen Nutzungen bieten. In einigen Städten haben sich zudem „Eigentümerstandortgemeinschaften“ gebildet, in denen sich Immobilienbesitzer zusammenschließen, um gemeinsam Lösungen für ihre Quartiere zu entwickeln. Ein interessanter Ansatz sind auch Eigentümer-Moderationsprogramme, bei denen neutrale Moderatoren zwischen verschiedenen Interessen vermitteln, etwa bei Erbengemeinschaften oder zwischen abwesenden Eigentümern und der Kommune.
Neue Wohnformen und gemeinschaftliche Nutzungskonzepte können helfen, Leerstand zu reduzieren. Mehrgenerationenwohnen, betreutes Wohnen für Senioren oder gemeinschaftliche Wohnprojekte schaffen neue Nachfrage, insbesondere in ländlichen Regionen. Solche Projekte können von Kommunen, Genossenschaften oder privaten Initiativen getragen werden und sprechen oft Menschen an, die bewusst alternative Wohnformen suchen. Ein Beispiel ist das Projekt „Hitzacker Dorf“ in Niedersachsen, eine ökologische Siedlung mit gemeinschaftlichen Wohn- und Arbeitsräumen, die neue Bewohnerinnen und Bewohner anzieht und das soziale Miteinander stärkt.
Das Beispiel zeigt, wie durch kreative Wohnkonzepte nicht nur leerstehende Gebäude oder Flächen sinnvoll genutzt, sondern auch lokale Gemeinschaften belebt werden können. Entscheidend für den Erfolg solcher Initiativen sind eine enge Zusammenarbeit zwischen Kommune, Zivilgesellschaft und potenziellen Bewohnern sowie eine flexible Förderpolitik, die gemeinschaftliche Wohnformen unterstützt.
Langfristig können solche Modelle dazu beitragen, dem demografischen Wandel und der Landflucht entgegenzuwirken – indem sie Wohnen, Arbeiten und soziale Teilhabe auf neue Weise miteinander verbinden.
