Die Übertragung von Immobilien im Erbfall ist ein Thema, das viele Menschen bewegt. Schließlich gehört das Eigenheim oder die vermietete Wohnung oft zu den wertvollsten Vermögensbestandteilen einer Erbschaft. Doch während die einen die finanzielle Sicherheit einer Immobilienerbschaft schätzen, sehen sich andere mit erheblichen Belastungen konfrontiert – sei es durch Steuerforderungen des Finanzamts oder durch Konflikte unter den Erben. Eine frühzeitige und durchdachte Planung kann jedoch dazu beitragen, sowohl die steuerliche Belastung zu minimieren als auch potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Bedeutung einer strategischen Nachlassplanung bei Immobilien
Immobilien stellen für viele Deutsche einen wesentlichen Teil ihres Vermögens dar. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes befinden sich rund 42 Prozent der Wohnimmobilien in Deutschland in privatem Eigentum. Für Erblasser bedeutet dies eine besondere Verantwortung: Die Weitergabe einer Immobilie will wohlüberlegt sein, um den Nachkommen keine unnötigen Lasten aufzubürden.
Eine durchdachte Nachlassplanung bei Immobilien verfolgt im Wesentlichen zwei Ziele: Zum einen soll die steuerliche Belastung der Erben möglichst gering gehalten werden, zum anderen gilt es, potenzielle Konflikte unter den Erben zu vermeiden. Beides erfordert eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema und gegebenenfalls die Einholung professioneller Beratung.
Ohne eine solche Planung können die finanziellen und emotionalen Folgen erheblich sein. Erbschaftsteuern können die Erben zwingen, die geerbte Immobilie zu verkaufen, um die Steuerschuld zu begleichen. Gleichzeitig können unklare Regelungen zur Aufteilung der Immobilie oder zur Übernahme von Kosten zu langjährigen Rechtsstreitigkeiten führen, die nicht nur teuer sind, sondern auch familiäre Beziehungen nachhaltig belasten können.
Grundlagen der Erbschaftsteuer bei Immobilien
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Vermögenszuwachs, den ein Erbe durch eine Erbschaft erfährt. Bei Immobilien richtet sich die Höhe der Steuer nach verschiedenen Faktoren, insbesondere nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe.
Für die steuerliche Bewertung von Immobilien gilt seit der Erbschaftsteuerreform 2009 das sogenannte Bewertungsverfahren. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der sich am Marktwert orientiert. Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung:
Bei vermieteten Wohnimmobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewandt. Hierbei werden die Jahresmieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten kapitalisiert.
Bei selbst genutzten Wohnimmobilien kommt oft das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei dem der Wert anhand vergleichbarer Immobilien in der Region ermittelt wird.
Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert maßgeblich, der von Gutachterausschüssen festgelegt wird.
Nach der Ermittlung des Immobilienwerts werden die persönlichen Freibeträge berücksichtigt, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen:
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro.
Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern verstorben sind, können 400.000 Euro steuerfrei erben.
Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 Euro.
Eltern und Großeltern erhalten 100.000 Euro Freibetrag.
Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten müssen sich mit 20.000 Euro begnügen.
Übersteigt der Wert der Erbschaft den jeweiligen Freibetrag, wird der überschießende Betrag mit dem entsprechenden Steuersatz belastet. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Verwandtschaftsgrad. Die Steuersätze sind in drei Steuerklassen eingeteilt und steigen mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs:
Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern bei Erwerb von Todes wegen): 7% bis 30%
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner): 15% bis 43%
Steuerklasse III (alle übrigen Erwerber): 30% bis 50%
Steuerliche Vergünstigungen für Erben von Immobilien
Der Gesetzgeber hat verschiedene Steuervergünstigungen für Erben von Immobilien vorgesehen, die unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden können.
Eine besonders wichtige Regelung betrifft die selbst genutzte Wohnimmobilie. Erbt der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner ein Eigenheim, in dem er bereits mit dem Erblasser gelebt hat, und nutzt dieses nach dem Erbfall weiterhin zu eigenen Wohnzwecken, bleibt die Immobilie vollständig von der Erbschaftsteuer befreit. Diese Regelung gilt ohne Wertbegrenzung, sofern die Wohnfläche nicht über 200 Quadratmeter hinausgeht. Bei größeren Wohnflächen wird der übersteigende Teil anteilig besteuert.
Auch Kinder können von einer Steuerbefreiung profitieren, wenn sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen. Allerdings ist hier die Befreiung auf eine Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern begrenzt. Zudem müssen die Kinder die Immobilie unverzüglich beziehen und mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Eine Vermietung oder ein Verkauf innerhalb dieses Zeitraums führt zu einer nachträglichen Besteuerung, es sei denn, es liegen zwingende Gründe vor, wie etwa eine beruflich bedingte Wohnsitzverlegung oder gesundheitliche Einschränkungen.
Eine weitere Vergünstigung betrifft vermietete Wohnimmobilien. Diese werden bei der Bewertung für die Erbschaftsteuer mit nur 90 Prozent ihres ermittelten Verkehrswerts angesetzt. Diese Regelung soll der Tatsache Rechnung tragen, dass vermietete Objekte am Markt oft schwerer zu veräußern sind als unbelastete Immobilien.
Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es besondere steuerliche Erleichterungen. Nach § 13 Erbschaftsteuergesetz können Baudenkmäler unter bestimmten Voraussetzungen mit nur 85 Prozent ihres Werts angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Erhaltung der Immobilie wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und die Immobilie der Forschung oder Volksbildung zugänglich gemacht wird.
Strategien zur Steueroptimierung bei der Immobilienvererbung
Um die steuerliche Belastung bei der Vererbung von Immobilien zu minimieren, gibt es verschiedene Strategien, die bereits zu Lebzeiten des Erblassers eingeleitet werden können.
Eine häufig genutzte Möglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten. Durch die vorzeitige Übertragung der Immobilie können die persönlichen Freibeträge der Beschenkten optimal genutzt werden. Diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Bei einer geschickten Planung können also innerhalb von mehreren Dekaden erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen werden.
Bei der Schenkung zu Lebzeiten sollte allerdings bedacht werden, dass der Schenker die Kontrolle über die Immobilie aufgibt. Um dennoch abgesichert zu sein, kann die Schenkung mit einem Nießbrauchvorbehalt verbunden werden. Der Schenker behält dabei das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Steuerlich führt der Nießbrauch zu einer Reduzierung des Schenkungswerts, da der Beschenkte zunächst nur das sogenannte „nackte Eigentum“ erhält. Allerdings ist zu beachten, dass beim Tod des Nießbrauchberechtigten keine erneute Erbschaftsteuer anfällt.
Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung eines Wohnrechts. Anders als beim Nießbrauch berechtigt das Wohnrecht nur zur persönlichen Nutzung der Immobilie, nicht jedoch zur Vermietung. Auch das Wohnrecht mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.
Bei größeren Immobilienvermögen kann die Gründung einer Familiengesellschaft oder einer Stiftung sinnvoll sein. Eine Familiengesellschaft, etwa in Form einer GmbH & Co. KG, ermöglicht die schrittweise Übertragung von Anteilen unter Ausnutzung der Freibeträge. Eine Familienstiftung kann dazu dienen, das Vermögen langfristig zusammenzuhalten und trotzdem die Familie zu versorgen. Bei beiden Gestaltungen ist jedoch eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung erforderlich.
Für Ehepaare bietet das Berliner Testament eine Möglichkeit, das gemeinsame Vermögen zunächst dem überlebenden Ehepartner und erst nach dessen Tod den gemeinsamen Kindern zukommen zu lassen. Aus steuerlicher Sicht ist diese Gestaltung jedoch nicht immer optimal, da die Freibeträge der Kinder beim ersten Erbfall ungenutzt bleiben. Eine Alternative kann das Vermächtnis sein, bei dem bestimmte Vermögenswerte gezielt einzelnen Personen zugewendet werden.
Besondere Herausforderungen bei der Immobilienvererbung
Die Vererbung von Immobilien birgt spezifische Herausforderungen, die bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden sollten.
Eine besondere Situation entsteht, wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben und dadurch eine Erbengemeinschaft bilden. Diese Gemeinschaft muss einstimmig über die Verwaltung und Nutzung der Immobilie entscheiden. In der Praxis führt dies häufig zu Konflikten, etwa wenn ein Erbe in der Immobilie wohnen möchte, während andere sie verkaufen wollen. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, kann der Erblasser bereits zu Lebzeiten klare Regelungen treffen, beispielsweise durch eine Teilungsanordnung im Testament oder durch die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers.
Auch die Bewertung von Immobilien kann zu Auseinandersetzungen führen. Während das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen möglichst hohen Wert ansetzen möchte, haben die Erben naturgemäß ein Interesse an einer niedrigen Bewertung. In solchen Fällen kann es ratsam sein, ein unabhängiges Wertgutachten einzuholen. Unter Umständen lohnt sich auch der Einspruch gegen den vom Finanzamt festgesetzten Wert.
Eine weitere Herausforderung stellt die Finanzierung der Erbschaftsteuer dar. Insbesondere wenn die Immobilie den wesentlichen Teil des Nachlasses ausmacht, kann es für die Erben schwierig sein, die fällige Steuer aufzubringen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. In bestimmten Fällen kann beim Finanzamt eine Stundung der Erbschaftsteuer beantragt werden. Alternativ kann eine Lebensversicherung abgeschlossen werden, deren Auszahlung im Todesfall zur Begleichung der Erbschaftsteuer verwendet wird.
Besondere Vorsicht ist geboten bei Immobilien im Ausland. Hier können komplexe Fragen des internationalen Erbrechts und der Doppelbesteuerung auftreten. In vielen Ländern gilt für Immobilien das Lageortprinzip, nach dem das Erbrecht des Staates anzuwenden ist, in dem sich die Immobilie befindet. Dies kann zu Konflikten mit dem deutschen Erbrecht führen. Zudem erheben viele Staaten eigene Erbschaftsteuern, wobei durch Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel eine doppelte Besteuerung vermieden wird.
Konfliktprävention bei der Immobilienvererbung
Die Erfahrung zeigt, dass Immobilienerbschaften häufig zu Konflikten unter den Erben führen. Diese Streitigkeiten können durch eine vorausschauende Planung weitgehend vermieden werden.
Ein wichtiger Schritt zur Konfliktprävention ist die offene Kommunikation innerhalb der Familie. Indem der potenzielle Erblasser seine Pläne und Überlegungen zur Verteilung des Nachlasses mit den künftigen Erben bespricht, können Missverständnisse und spätere Enttäuschungen vermieden werden. Solche Gespräche bieten auch die Möglichkeit, die Wünsche und Bedürfnisse der Familienmitglieder zu berücksichtigen und gemeinsam nach Lösungen zu suchen, die allen gerecht werden.
Eine klare und eindeutige Regelung im Testament ist unerlässlich, um Streitigkeiten vorzubeugen. Statt sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, sollte der Erblasser genau festlegen, wer welche Vermögenswerte erhalten soll. Bei Immobilien kann es sinnvoll sein, die Übernahme durch einen bestimmten Erben anzuordnen und gleichzeitig Ausgleichszahlungen an die anderen Erben vorzusehen. Dabei sollten auch Details wie die Übernahme von Hypotheken oder die Bewertung der Immobilie geregelt werden.
In manchen Fällen kann die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers zur Konfliktprävention beitragen. Der Testamentsvollstrecker hat die Aufgabe, den letzten Willen des Erblassers umzusetzen und den Nachlass zu verwalten, bis die endgültige Verteilung erfolgt ist. Er kann bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft vermitteln und dafür sorgen, dass die Regelungen des Testaments beachtet werden. Als Testamentsvollstrecker kann eine Vertrauensperson oder ein professioneller Berater wie ein Rechtsanwalt oder Notar eingesetzt werden.
Alternativ zur Erbengemeinschaft kann der Erblasser auch die Bildung eines Vermächtnisses anordnen. Dabei wird die Immobilie einem bestimmten Erben oder einer dritten Person direkt übertragen, ohne dass eine Erbengemeinschaft entsteht. Der Vermächtnisnehmer erhält einen Anspruch auf Übertragung der Immobilie, muss diesen jedoch gegenüber den Erben geltend machen.
In komplexen Familiensituationen, etwa bei Patchwork-Familien oder bei Unternehmensnachfolgen mit Immobilienbesitz, kann ein Erbvertrag eine sinnvolle Alternative zum Testament sein. Im Gegensatz zum einseitigen Testament ist der Erbvertrag eine verbindliche Vereinbarung zwischen dem Erblasser und den künftigen Erben, die nur mit Zustimmung aller Beteiligten geändert werden kann. Dies schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Die Rolle professioneller Beratung bei der Nachlassplanung
Angesichts der Komplexität des Erbschaftsteuerrechts und der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Immobilienvererbung ist die professionelle Beratung ein wichtiger Erfolgsfaktor für eine optimale Nachlassplanung.
Steuerberater können bei der steueroptimalen Gestaltung der Vermögensnachfolge unterstützen. Sie kennen die aktuellen steuerlichen Regelungen und können individuelle Lösungen entwickeln, um die steuerliche Belastung für Erben und Schenker zu minimieren. Durch eine frühzeitige Planung lassen sich Freibeträge optimal nutzen, Doppelbesteuerungen vermeiden und rechtssichere Strukturen schaffen. Darüber hinaus beraten Steuerberater bei der Auswahl geeigneter Nachfolgeinstrumente – etwa Schenkungen zu Lebzeiten, Unternehmensübertragungen oder die Einbindung von Stiftungen – und arbeiten eng mit Rechtsanwälten und Notaren zusammen, um eine ganzheitliche und nachhaltige Nachfolgeregelung sicherzustellen.
