Die Grundsteuerreform 2025 stellt eine der umfassendsten Änderungen im deutschen Steuerrecht der letzten Jahrzehnte dar. Mit dem Inkrafttreten der neuen Regelungen müssen sich Eigentümer und Vermieter auf wesentliche Veränderungen einstellen. Diese Reform betrifft rund 36 Millionen Immobilien in Deutschland und hat weitreichende Auswirkungen auf die finanzielle Belastung von Immobilienbesitzern. Der folgende Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte der Grundsteuerreform und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Betroffene.
Warum eine Grundsteuerreform notwendig wurde
Die Notwendigkeit einer Reform der Grundsteuer geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018 zurück. Das Gericht erklärte die bisherige Bewertungsmethode für Grundstücke und Immobilien für verfassungswidrig, da sie auf veralteten Einheitswerten basierte – im Westen auf Werten von 1964 und in den östlichen Bundesländern sogar auf Werten von 1935. Diese jahrzehntealten Bewertungsgrundlagen führten zu erheblichen Ungleichbehandlungen von Immobilieneigentümern.
Das Bundesverfassungsgericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, um eine Neuregelung zu schaffen, die dann bis spätestens 2025 umgesetzt werden muss. Nach intensiven Verhandlungen zwischen Bund und Ländern wurde im November 2019 eine Reform verabschiedet, die ein Bundesmodell vorsieht, aber den Ländern gleichzeitig die Möglichkeit einräumt, davon abweichende eigene Regelungen zu treffen (sogenannte Öffnungsklausel).
Das Bundesmodell und die Ländermodelle im Überblick
Das vom Bund entwickelte Grundsteuermodell, das sogenannte Bundesmodell, stützt sich auf ein wertabhängiges Verfahren. Dabei werden der Bodenrichtwert, die Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, die Immobilienart sowie das Alter des Gebäudes berücksichtigt. Diese Faktoren fließen in eine komplexe Berechnung ein, die den neuen Grundsteuerwert ermittelt.
Zahlreiche Bundesländer haben jedoch von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt:
1. Baden-Württemberg hat sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden, das sogenannte „Bodenwertmodell“. Hier zählen nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Das Gebäude selbst spielt bei der Bewertung keine Rolle.
2. Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt, das sogenannte „Äquivalenzmodell“. Die Grundsteuer wird ausschließlich nach der Fläche des Grundstücks und der Gebäude berechnet, ohne Berücksichtigung des Werts.
3. Hamburg und Hessen haben Modelle entwickelt, die sich stärker am Wert der Immobilie orientieren, aber vereinfachte Berechnungsmethoden vorsehen.
4. Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen folgen weitgehend dem Bundesmodell, haben aber teils eigene Anpassungen vorgenommen.
5. Sachsen und Saarland haben eigene Flächenmodelle mit wertunabhängigen Komponenten implementiert.
Diese unterschiedlichen Ansätze führen dazu, dass die gleiche Immobilie je nach Bundesland sehr unterschiedlich besteuert werden kann. Dies ist ein wichtiger Aspekt, den Eigentümer und Investoren bei Immobilienentscheidungen berücksichtigen sollten.
Zeitplan der Reform: Was bis wann zu tun ist
Die Umsetzung der Grundsteuerreform erfolgt in mehreren Phasen:
1. Abgabe der Grundsteuererklärung: Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endete ursprünglich am 31. Oktober 2022, wurde aber in vielen Bundesländern bis Ende Januar 2023 verlängert. Wer seine Erklärung noch nicht abgegeben hat, sollte dies umgehend nachholen, um Säumniszuschläge zu vermeiden.
2. Bearbeitung durch die Finanzämter: Die Finanzämter werten die eingereichten Erklärungen aus und erlassen neue Grundsteuerwertbescheide sowie Grundsteuermessbescheide. Dieser Prozess hat bereits begonnen und wird voraussichtlich bis Ende 2024 andauern.
3. Festsetzung der neuen Grundsteuer: Auf Basis der Grundsteuermessbescheide werden die Kommunen die konkreten Grundsteuerbescheide erstellen und versenden. Dies wird in der zweiten Hälfte 2024 erfolgen.
4. Inkrafttreten der neuen Grundsteuer: Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen System erhoben. Erst dann wird sich die tatsächliche finanzielle Auswirkung für den einzelnen Eigentümer zeigen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass zwischen der Festsetzung des Grundsteuerwerts und der tatsächlichen Höhe der zu zahlenden Grundsteuer noch ein entscheidender Zwischenschritt liegt: Die Kommunen werden ihre Hebesätze anpassen, um ihre Einnahmen insgesamt stabil zu halten. Diese Anpassung kann erhebliche Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast haben.
Die neue Berechnung: So wird die Grundsteuer ermittelt
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt grundsätzlich in drei Schritten, unabhängig davon, ob das Bundesmodell oder ein Ländermodell angewendet wird:
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts: Dieser Wert wird nach den jeweiligen Landesvorschriften oder dem Bundesmodell berechnet. Beim Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes und regional übliche Miete ein.
2. Anwendung der Steuermesszahl: Der Grundsteuerwert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt diese für Wohnimmobilien 0,31 Promille. Soziale Wohnungen, Baudenkmäler und Grundstücke gemeinnütziger Organisationen profitieren von einem Abschlag von 25 Prozent.
3. Multiplikation mit dem Hebesatz: Das Ergebnis (Grundsteuermessbetrag) wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Dieser Hebesatz wird von jeder Kommune individuell festgelegt und kann erheblich variieren – von etwa 300 Prozent in ländlichen Regionen bis über 900 Prozent in Großstädten.
Die Formel lautet somit: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Es ist besonders hervorzuheben, dass die Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden, um Aufkommensneutralität zu gewährleisten. Das bedeutet, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen sollen als vor der Reform. Dennoch wird es zu individuellen Verschiebungen kommen – einige Eigentümer werden mehr, andere weniger Grundsteuer zahlen als bisher.
Welche Unterlagen für die Grundsteuererklärung benötigt werden
Obwohl die Hauptfrist für die Abgabe der Grundsteuererklärung bereits abgelaufen ist, müssen Eigentümer, die neu eine Immobilie erwerben oder noch keine Erklärung abgegeben haben, folgende Unterlagen bereithalten:
1. Grundbuchauszug oder Kaufvertrag mit Angaben zu Grundstücksgröße und Eigentumsverhältnissen
2. Bodenrichtwertinformationen, die in der Regel online über die Bodenrichtwertportale der Länder abrufbar sind
3. Flächenangaben zum Grundstück und zum Gebäude, bei Wohngebäuden insbesondere die Wohnfläche
4. Baujahr des Gebäudes sowie Informationen zu wesentlichen Modernisierungen
5. Bei vermieteten Objekten: Angaben zur ortsüblichen Miete oder zur tatsächlichen Kaltmiete
6. Aktenzeichen des Finanzamts zur bisherigen Grundsteuer und die Steuernummer
7. Steuerliche Identifikationsnummer aller Eigentümer
Je nach Bundesland und gewähltem Modell können die Anforderungen variieren. Es empfiehlt sich, die spezifischen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen.
Besonderheiten für verschiedene Immobilientypen
Die Grundsteuerreform wirkt sich unterschiedlich auf verschiedene Arten von Immobilien aus:
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guten Lagen: Besonders in Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten kann die Reform zu Mehrbelastungen führen, wenn das Bundesmodell oder ein wertabhängiges Ländermodell angewendet wird. Eigentümer in begehrten Wohnlagen müssen sich auf potentiell höhere Steuern einstellen.
Altbauten in Innenstadtlagen: Historische Gebäude in zentralen Lagen können aufgrund hoher Bodenrichtwerte ebenfalls stärker belastet werden. Allerdings gibt es für denkmalgeschützte Gebäude im Bundesmodell einen Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl.
Neubauten: Für neuere Gebäude kann die Reform in vielen Fällen günstiger ausfallen als für Altbauten, da der Gebäudealtersfaktor im Bundesmodell eine Rolle spielt. Neubauten haben einen höheren Altersfaktor, was zu einer niedrigeren Steuerbelastung führt.
Gewerbeobjekte: Für Geschäfts-, Büro- und Handelsimmobilien gelten im Bundesmodell höhere Steuermesszahlen (0,34 Promille statt 0,31 Promille für Wohnimmobilien). In Ländern mit eigenen Modellen können andere Regelungen gelten, die teilweise für Gewerbeimmobilien günstiger ausfallen.
Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: Für diese gilt die Grundsteuer A, die ebenfalls reformiert wurde. Hier werden Ertragswerte zugrunde gelegt, die sich an der potenziellen Ertragskraft orientieren.
Unbebaute Grundstücke: Diese werden in der Regel nach dem Bodenrichtwert und der Fläche bewertet. In Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten kann dies zu deutlichen Steuererhöhungen führen, was möglicherweise den Druck auf Eigentümer erhöht, Baulücken zu schließen.
Finanzielle Auswirkungen für Eigentümer und Mieter
Die finanziellen Folgen der Grundsteuerreform lassen sich noch nicht abschließend beziffern, da die Kommunen ihre Hebesätze erst kurz vor dem Inkrafttreten der Reform anpassen werden. Dennoch zeichnen sich bereits einige Tendenzen ab:
Regionale Unterschiede: Die größten Veränderungen werden sich in Regionen mit starken Wertsteigerungen seit den 1960er Jahren zeigen. In Großstädten und beliebten Wohngegenden, wo die Immobilienpreise besonders stark gestiegen sind, könnte die Grundsteuerbelastung zunehmen, während sie in strukturschwachen Regionen sinken könnte.
Verteilung nach Ländermodellen: Eigentümer in Bundesländern mit wertunabhängigen Modellen (Bayern, Sachsen) werden tendenziell weniger von Schwankungen betroffen sein als Eigentümer in Ländern, die das wertabhängige Bundesmodell anwenden.
Auswirkungen für Mieter: Die Grundsteuer ist als Teil der Betriebskosten umlagefähig, das heißt, Vermieter können sie auf ihre Mieter umlegen. Somit wirken sich Änderungen der Grundsteuer indirekt auch auf Mieter aus. Bei deutlichen Erhöhungen könnte dies zu spürbaren Mehrbelastungen für Mieter führen. Die Politik diskutiert jedoch bereits über eine mögliche Änderung der Umlagefähigkeit, was die Situation für Vermieter grundlegend verändern würde.
Erste Berechnungen und Modellsimulationen deuten darauf hin, dass etwa ein Drittel der Eigentümer mit höheren Belastungen, ein Drittel mit ähnlichen und ein Drittel mit niedrigeren Steuern rechnen muss. Die individuellen Unterschiede können jedoch erheblich sein und im Einzelfall zu Vervielfachung oder deutlicher Reduktion der Steuer führen.
Widerspruchsmöglichkeiten gegen den Grundsteuerbescheid
Eigentümer haben die Möglichkeit, gegen die verschiedenen im Rahmen der Grundsteuerreform ergehenden Bescheide Einspruch einzulegen:
Grundsteuerwertbescheid: Dies ist der erste Bescheid, den Eigentümer erhalten und der den ermittelten Wert der Immobilie festsetzt. Einsprüche können sich auf fehlerhafte Berechnungsgrundlagen beziehen, etwa falsche Angaben zu Grundstücksgröße, Bodenrichtwert oder Gebäudealter.
Grundsteuermessbescheid: Der zweite Bescheid, in dem die Steuermesszahl angewendet wird. Einsprüche können sich auf die falsche Anwendung der Messzahl oder fehlerhafte Berücksichtigung von Ermäßigungen beziehen.
Grundsteuerbescheid: Der finale Bescheid der Kommune, der die zu zahlende Steuer festsetzt. Hier kann der Hebesatz Gegenstand des Einspruchs sein, falls er fehlerhaft angewendet wurde.
Die Einspruchsfrist beträgt in allen Fällen einen Monat nach Zustellung des jeweiligen Bescheids. Es ist wichtig, den Einspruch gut zu begründen und relevante Nachweise beizufügen. In manchen Fällen kann ein Gutachten notwendig sein, etwa wenn der Bodenrichtwert angezweifelt wird.
Da die neuen Bewertungsregeln komplex sind, empfiehlt es sich, bei signifikanten Abweichungen oder Unklarheiten fachlichen Rat durch Steuerberater oder spezialisierte Anwälte einzuholen. Die Kosten für eine solche Beratung können sich lohnen, wenn dadurch langfristig Grundsteuer gespart wird.
Tipps zur Vorbereitung auf die neue Grundsteuer
Um sich optimal auf die neue Grundsteuer vorzubereiten, sollten Eigentümer folgende Maßnahmen ergreifen:
1. Bescheide prüfen: Sobald der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid eingehen, sollten diese sorgfältig auf Fehler überprüft werden. Besonders die Angaben zu Grundstücksgröße, Gebäudefläche, Bodenrichtwert und Baujahr sind relevant.
2. Finanzielle Rücklagen bilden: Da in einigen Fällen mit höheren Grundsteuern zu rechnen ist, empfiehlt es sich, entsprechende Rücklagen zu bilden, um nicht von Nachzahlungen überrascht zu werden.
3. Mietverträge überprüfen: Vermieter sollten ihre Mietverträge hinsichtlich der Betriebskostenumlagen prüfen und sicherstellen, dass die Grundsteuer ordnungsgemäß als umlagefähige Betriebskostenposition aufgeführt ist.
4. Wirtschaftlichkeitsberechnungen aktualisieren: Bei vermieteten Objekten sollten Eigentümer ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen anpassen, um die potenziellen Auswirkungen der neuen Grundsteuer zu berücksichtigen.
5. Informiert bleiben: Die politische Diskussion zur Grundsteuer ist noch nicht abgeschlossen, daher sollten Eigentümerinnen und Eigentümer die aktuellen Entwicklungen und mögliche Änderungen aufmerksam verfolgen, um rechtzeitig reagieren zu können.
