In der aktuellen wirtschaftlichen Landschaft steht eine Frage im Zentrum vieler Anlageüberlegungen: Wie wirken sich die steigenden Zinsen auf den Immobilienmarkt aus? Nach einer langen Phase historisch niedriger Zinssätze erleben wir nun eine Trendwende, die weitreichende Konsequenzen für potenzielle Immobilienkäufer hat. Dieser Artikel beleuchtet die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienkauf und geht der Frage nach, ob sich der Einstieg in den Immobilienmarkt unter den aktuellen Bedingungen noch lohnt.
Die Zinswende – Eine neue Ära am Immobilienmarkt
Nach über einem Jahrzehnt der Niedrigzinspolitik haben die Zentralbanken weltweit, allen voran die Europäische Zentralbank (EZB), als Reaktion auf die steigende Inflation ihre Leitzinsen angehoben. Diese Zinswende markiert einen Wendepunkt für den Immobilienmarkt, der jahrelang von günstigen Finanzierungsbedingungen profitierte.
Die durchschnittlichen Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung haben sich von unter 1% während der Niedrigzinsphase auf mittlerweile 3,5% bis 4,5% erhöht. Dies stellt den stärksten Zinsanstieg seit Jahrzehnten dar und hat direkte Auswirkungen auf die monatlichen Belastungen für Immobilienkäufer.
Ein Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einer Zinsbindung von 10 Jahren bedeutet ein Zinsanstieg von 1% auf 4% eine Erhöhung der monatlichen Rate um etwa 750 Euro – eine signifikante Mehrbelastung für viele Haushalte. Gleichzeitig führt diese Entwicklung zu einer spürbaren Abkühlung des zuvor überhitzten Immobilienmarktes.
Direkte finanzielle Auswirkungen für Käufer
Die steigenden Zinsen wirken sich auf mehreren Ebenen auf potenzielle Immobilienkäufer aus:
Reduzierte Kaufkraft: Mit steigenden Zinsen sinkt die Summe, die Käufer bei gleichem monatlichem Budget finanzieren können. Experten schätzen, dass ein Prozentpunkt mehr beim Zinssatz die Kaufkraft um etwa 10% reduziert. Bei den aktuellen Zinserhöhungen bedeutet dies für viele Käufer, dass sie ihre ursprünglichen Kaufpläne anpassen müssen – sei es durch die Wahl einer kleineren Immobilie, eines weniger attraktiven Standorts oder durch Aufschub des Kaufs.
Höhere Eigenkapitalanforderungen: Banken reagieren auf das veränderte Zinsumfeld mit vorsichtigerer Kreditvergabe. Während in der Niedrigzinsphase teilweise Finanzierungen mit sehr geringem Eigenkapital möglich waren, verlangen Kreditinstitute nun häufiger einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20-25%. Für viele potenzielle Käufer, insbesondere junge Familien oder Ersterwerber, stellt diese Hürde eine erhebliche Herausforderung dar.
Veränderte Tilgungsstrategien: Im Niedrigzinsumfeld konnten Kreditnehmer durch hohe anfängliche Tilgungsraten von 2-3% ihre Darlehen relativ schnell reduzieren. Mit steigenden Zinsen fließt nun ein größerer Teil der monatlichen Rate in die Zinszahlung, was die Tilgung verlangsamt und die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert. Dies führt langfristig zu deutlich höheren Gesamtkosten für die Immobilienfinanzierung.
Veränderungen auf dem Immobilienmarkt
Der Zinsanstieg hat bereits spürbare Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirkt:
Preisdynamik: Nach Jahren kontinuierlicher, teilweise zweistelliger Preissteigerungen erleben wir aktuell eine Abkühlung. In einigen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise bereits leicht rückläufig. Diese Entwicklung ist jedoch nicht flächendeckend zu beobachten. Besonders in den Metropolregionen und beliebten Mittelstädten mit anhaltend hoher Nachfrage bleiben die Preise bislang weitgehend stabil oder sinken nur geringfügig.
Statistische Daten zeigen, dass die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutschlandweit um durchschnittlich 6,8% gesunken sind – der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen. Diese Entwicklung variiert jedoch stark nach Region und Objekttyp. Während Bestandsimmobilien in ländlichen Regionen teilweise deutliche Preisrückgänge verzeichnen, bleiben Neubauwohnungen in Großstädten aufgrund des Angebotsmangels preisstabil.
Verlängerte Vermarktungszeiten: Die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich deutlich verlängert. Während in der Hochphase des Immobilienbooms Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft wurden, dauert es nun wieder mehrere Monate, bis ein Käufer gefunden wird. Dies gibt Interessenten mehr Zeit für die Entscheidungsfindung und stärkt ihre Verhandlungsposition.
Rückgang der Transaktionen: Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist seit dem Zinsanstieg merklich zurückgegangen. Viele potenzielle Käufer haben ihre Pläne vorerst auf Eis gelegt oder können die gestiegenen Finanzierungskosten nicht stemmen. Gleichzeitig halten viele Verkäufer an ihren Preisvorstellungen fest, was zu einer Pattsituation führt. Die Folge: Im ersten Halbjahr 2023 wurden laut Gutachterausschüssen etwa 30% weniger Immobilien verkauft als im Vorjahreszeitraum.
Unterschiedliche Auswirkungen nach Käufergruppen
Die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen variieren je nach Käufergruppe erheblich:
Eigennutzer: Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchten, ist die Situation besonders herausfordernd. Während der Kaufpreis möglicherweise leicht gesunken ist, übersteigt der Anstieg der Finanzierungskosten diese Entlastung bei weitem. Viele müssen ihre ursprünglichen Pläne anpassen oder den Kauf verschieben. Andererseits profitieren sie von einem entspannteren Markt mit mehr Auswahl und besseren Verhandlungsmöglichkeiten.
Besonders junge Familien und Erstkaüfer stehen vor erheblichen Hürden. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, dass sich für einen durchschnittlichen Haushalt die mögliche finanzierbare Wohnfläche in den 7 größten deutschen Städten binnen eines Jahres um fast 25% reduziert hat. Dies führt dazu, dass der Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne rückt oder nur durch Kompromisse bei Lage und Ausstattung realisierbar wird.
Kapitalanleger: Für Investoren hat sich die Renditekalkulation grundlegend verändert. Die Mietrendite muss nun deutlich höher ausfallen, um die gestiegenen Finanzierungskosten zu kompensieren. Viele Objekte, die in der Niedrigzinsphase noch rentabel waren, rechnen sich heute nicht mehr. Gleichzeitig bieten die aktuellen Marktbedingungen für kapitalkräftige Anleger neue Chancen, da die Konkurrenz geringer ist und Verhandlungsspielräume größer werden.
Die veränderte Situation zeigt sich auch in den Anlagestrategien: Während in der Niedrigzinsphase oft die Wertsteigerung im Fokus stand (und die anfängliche Mietrendite nachrangig war), rückt nun die laufende Einnahme durch Miete wieder stärker in den Vordergrund. Dies führt zu einer Neubewertung von Standorten und Objekttypen.
Professionelle Investoren: Institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen und Immobilienfonds haben ihre Investitionsstrategien angepasst. Während der Niedrigzinsphase waren sie bereit, auch bei niedrigen Anfangsrenditen zu investieren. Im aktuellen Umfeld werden Investments deutlich kritischer bewertet. Gleichzeitig bieten festverzinsliche Anlagen wieder attraktivere Renditen, was zu einer Portfolioumschichtung führt. Dies trägt zusätzlich zur Abkühlung des Marktes bei.
Regionale Unterschiede
Die Auswirkungen der Zinswende auf den Immobilienmarkt fallen regional sehr unterschiedlich aus:
Metropolregionen: In den Großstädten wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart bleibt die grundlegende Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Preisentwicklung zeigt sich hier relativ robust, wenngleich die extremen Steigerungsraten der Vergangenheit vorbei sind. In einigen Teilmärkten sind moderate Preisrückgänge zu beobachten, insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien mit schlechter Energieeffizienz.
In den Top-7-Städten liegen die Preisrückgänge bisher durchschnittlich bei etwa 5-8%, wobei hochpreisige Objekte stärker betroffen sind als das mittlere und untere Preissegment. Das strukturelle Wohnungsdefizit in diesen Regionen verhindert jedoch einen dramatischen Preisverfall.
Mittelstädte mit guter Infrastruktur: Interessanterweise zeigen sich mittelgroße Städte mit guter Anbindung und Infrastruktur teilweise resistenter gegen Preisrückgänge als die Metropolen selbst. Städte wie Potsdam, Darmstadt, Heidelberg oder Freiburg profitieren weiterhin von ihrer hohen Lebensqualität und bleiben für Käufer attraktiv, die aus den teuren Kernstädten ausweichen.
Ländlicher Raum: In strukturschwachen ländlichen Regionen sind die Preisrückgänge am deutlichsten. Hier waren die Preissteigerungen während der Niedrigzinsphase teilweise spekulativ getrieben und nicht durch fundamentale Nachfrage unterlegt. In einigen Landkreisen sind bereits Preisrückgänge von 10-15% zu beobachten, besonders bei energetisch schlechten Bestandsimmobilien.
Die Corona-bedingte erhöhte Nachfrage nach ländlichen Immobilien hat inzwischen deutlich nachgelassen. Mit der Rückkehr zu mehr Präsenzarbeit und den gestiegenen Pendlerkosten durch hohe Energiepreise verlieren abgelegene Standorte wieder an Attraktivität.
Die Rolle von Inflation und Baukosten
Bei der Betrachtung der aktuellen Situation am Immobilienmarkt spielen neben den Zinsen weitere wirtschaftliche Faktoren eine entscheidende Rolle:
Inflation: Die hohe Inflation der letzten beiden Jahre hat zwei gegenläufige Effekte auf den Immobilienmarkt. Einerseits verstärkt sie den Wunsch nach Sachwerten als Inflationsschutz, andererseits reduziert sie die reale Kaufkraft der Haushalte und damit deren Finanzierungsmöglichkeiten. Im historischen Kontext galten Immobilien stets als guter Inflationsschutz, da Mieten und Immobilienwerte langfristig mit der Inflation steigen.
Die aktuelle Situation unterscheidet sich jedoch von früheren Inflationsperioden: Die deutlich gestiegenen Zinsen als Reaktion auf die Inflation haben einen stärkeren dämpfenden Effekt auf den Immobilienmarkt, als der inflationsbedingte Sachwertwunsch stimulierend wirkt. Zudem führt die hohe Inflation zu einer Zurückhaltung bei größeren Anschaffungen, da viele Haushalte zunächst die weitere wirtschaftliche Entwicklung abwarten möchten.
Baukosten: Die Baukosten sind seit 2021 drastisch gestiegen. Materialknappheit, Lieferkettenprobleme und höhere Energiekosten haben zu Preissteigerungen von teilweise über 30% bei einzelnen Gewerken geführt. Der Baupreisindex für Wohngebäude lag im zweiten Quartal 2023 um 8,8% höher als im Vorjahresquartal, nach sogar 16,5% im Jahr 2022.
Diese Kostenexplosion hat direkte Auswirkungen auf den Neubaumarkt. Viele Bauträger haben Projekte zurückgestellt oder komplett aufgegeben, da sie unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr wirtschaftlich realisierbar sind. Die Zahl der Baugenehmigungen ist drastisch gesunken – im ersten Halbjahr 2023 um fast 27% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Diese Entwicklung verschärft mittelfristig den Wohnungsmangel und könnte langfristig preisstabilisierend wirken.
Die Kombination aus gestiegenen Zinsen und höheren Baukosten führt zu einer paradoxen Situation: Trotz sinkender Nachfrage bleiben die Preise für Neubauprojekte weitgehend stabil oder steigen sogar leicht, da die Produktionskosten dies erfordern. Diese „Preisschere“ zwischen Bestandsimmobilien (tendenziell fallende Preise) und Neubauten (stabile bis steigende Preise) ist ein charakteristisches Merkmal des aktuellen Marktes.
Ausblick: Wie könnte sich der Markt entwickeln?
Die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wobei der Zinsverlauf die zentrale Rolle spielt:
Zinsentwicklung: Die meisten Ökonomen erwarten, dass die Zinsen mittelfristig auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur leicht sinken werden. Eine Rückkehr zu den extrem niedrigen Zinssätzen der letzten Dekade erscheint unwahrscheinlich. Die EZB hat signalisiert, dass sie die Zinsen so lange wie nötig hoch halten wird, um die Inflation nachhaltig auf ihr Ziel von 2% zu senken.
Für Immobilienkäufer bedeutet dies, dass sie sich auf ein dauerhaft höheres Zinsniveau einstellen müssen. Die Zeit der „kostenlosen“ Kredite ist vorbei. Gleichzeitig könnten sich die Bauzinsen in den kommenden Jahren auf einem Niveau von etwa 3-4% stabilisieren, was historisch betrachtet immer noch moderat ist.
Preisentwicklung: Die meisten Marktexperten rechnen mit einer Fortsetzung der Preiskorrektur, allerdings in moderater Form. Für den Gesamtmarkt werden Preisrückgänge von 10-15% gegenüber dem Höchststand erwartet, bevor eine Stabilisierung eintritt. Diese Anpassung wird jedoch ungleichmäßig verlaufen – mit deutlicheren Rückgängen in strukturschwachen Regionen und bei energetisch schlechten Bestandsimmobilien.
Gegen einen dramatischen Preisverfall sprechen mehrere Faktoren: der weiterhin bestehende Wohnungsmangel in Ballungsräumen, die rückläufige Neubautätigkeit, die Knappheit von Bauland sowie der anhaltende Zuzug in wirtschaftsstarke Regionen. Zudem gibt es in Deutschland – im Gegensatz zu anderen Ländern – keinen ausgeprägten spekulativen Überhang, der einen Preissturz auslösen könnte.
Neubaumarkt: Der Neubausektor steht vor erheblichen Herausforderungen. Die aktuelle Kombination aus hohen Baukosten, gestiegenen Finanzierungskosten und verschärften energetischen Anforderungen macht viele Projekte unwirtschaftlich. Experten erwarten, dass die Bautätigkeit auf niedrigem Niveau verharren wird, was den Druck auf den Wohnungsmarkt mittelfristig erhöht.
Die Bundesregierung hat ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr deutlich verfehlt – 2022 wurden nur etwa 295.000 Wohnungen fertiggestellt, und für 2023 wird ein weiterer Rückgang erwartet. Diese Entwicklung könnte mittelfristig wieder zu Preissteigerungen führen, sobald die aktuelle Anpassungsphase überwunden ist.
Lohnt sich der Einstieg in den Immobilienmarkt noch?
Die Frage, ob sich der Immobilienkauf unter den aktuellen Bedingungen lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Sie hängt von individuellen Faktoren, der persönlichen Lebenssituation und den finanziellen Möglichkeiten ab:
Für Eigennutzer: Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie
