Das Thema der energetischen Sanierung von Immobilien und die damit verbundenen gesetzlichen Vorgaben beschäftigen derzeit viele Eigentümer in Deutschland. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den darin verankerten Sanierungspflichten stehen weitreichende Veränderungen an, die für Hausbesitzer sowohl Herausforderungen als auch Chancen mit sich bringen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die aktuellen Regelungen, anstehende Fristen und wichtige Maßnahmen, die Immobilienbesitzer jetzt kennen und beachten sollten.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Grundlagen und Zielsetzung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und stellt eine Zusammenführung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) dar. Mit der Novellierung im Jahr 2023 wurden weitere bedeutende Änderungen eingeführt, die insbesondere die Sanierungspflichten von Bestandsgebäuden betreffen.
Das übergeordnete Ziel des GEG ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und die CO₂-Emissionen zu senken, um die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen. Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral werden, wobei dem Gebäudesektor eine Schlüsselrolle zukommt, da dieser für etwa 35 Prozent des Energieverbrauchs und rund 30 Prozent der CO₂-Emissionen in Deutschland verantwortlich ist.
Das Gesetz definiert energetische Mindeststandards für Neubauten und Bestandsgebäude und regelt den Einsatz erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung. Es legt fest, welche Anforderungen Gebäude in Bezug auf ihre Energieeffizienz erfüllen müssen und welche Sanierungsmaßnahmen für Bestandsgebäude verpflichtend sind.
Die Sanierungspflicht: Wer ist betroffen und bis wann?
Die Sanierungspflicht betrifft grundsätzlich alle Eigentümer von Bestandsgebäuden, allerdings mit unterschiedlichen Fristen und Anforderungen je nach Gebäudetyp, Baujahr und vorhandener Heizungsanlage. Es lassen sich mehrere zentrale Sanierungspflichten unterscheiden:
1. Heizungstausch nach 30 Jahren: Eine der wichtigsten Regelungen betrifft Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind. Nach § 72 GEG dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden. Für Anlagen, die nach diesem Stichtag installiert wurden, gilt die 30-Jahres-Frist ab dem Einbaudatum.
2. 65-Prozent-Regel für neue Heizungen: Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regelung gilt zunächst für Neubauten in Neubaugebieten. Für bestehende Gebäude gilt eine gestufte Einführung:
- Ab 2026 gilt die Regelung auch für Bestandsgebäude im Alter von 60 Jahren und mehr
- Ab 2028 für Bestandsgebäude ab 45 Jahre
- Ab 2029 für Bestandsgebäude ab 30 Jahre
- Ab 2030 für Bestandsgebäude ab 15 Jahre
- Ab 2031 für alle Bestandsgebäude
3. Dämmung der obersten Geschossdecke: Nach § 47 GEG müssen Eigentümer von Wohngebäuden die oberste Geschossdecke dämmen, wenn diese nicht den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Diese Pflicht besteht, wenn der darüberliegende Dachraum nicht bewohnt, aber zugänglich ist.
4. Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen: Ungedämmte Rohrleitungen und Armaturen für Warmwasser oder Heizung in unbeheizten Räumen müssen nach § 71 GEG gedämmt werden.
5. Austausch von Nachtspeicherheizungen: Elektrische Speicherheizungen, die vor 1990 eingebaut wurden, müssen grundsätzlich ausgetauscht werden, wobei es hier Ausnahmeregelungen gibt.
Ausnahmen und Übergangsregelungen: Wer kann aufatmen?
Das GEG sieht verschiedene Ausnahmen und Übergangsregelungen vor, die insbesondere soziale Härten vermeiden sollen:
1. Eigentümerwechsel: Beim Kauf einer Immobilie gilt eine zweijährige Übergangsfrist für die Erfüllung der Sanierungspflichten, beginnend mit dem Eigentumsübergang.
2. Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Sanierungsmaßnahmen können ausgesetzt werden, wenn sie wirtschaftlich nicht vertretbar sind. Dies ist der Fall, wenn die Kosten der Maßnahmen nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die Einsparungen bei den Energiekosten amortisiert werden können.
3. Denkmalschutz: Für denkmalgeschützte Gebäude gelten Sonderregelungen, die den Erhalt des historischen Erscheinungsbilds berücksichtigen.
4. Selbstnutzende Eigentümer: Besondere Ausnahmen gelten für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit mindestens einem Jahr selbst in ihrer Immobilie wohnen. Sie sind von der Pflicht zum Heizungstausch befreit, solange sie dort wohnen.
5. Alter und Härtefälle: Eigentümer, die das 80. Lebensjahr vollendet haben und in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen, sind von der Pflicht zum Heizungstausch befreit. Zudem können Härtefallregelungen greifen, wenn die Kosten der Sanierung den Wert der Immobilie unverhältnismäßig mindern würden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Ausnahmen in der Regel beantragt werden müssen und nicht automatisch gelten. Die zuständige Behörde prüft jeden Einzelfall und entscheidet über die Gewährung der Ausnahme.
Technische Lösungen: Welche Heizungssysteme erfüllen die 65-Prozent-Regel?
Um die Anforderung zu erfüllen, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, kommen verschiedene technische Lösungen in Betracht:
1. Wärmepumpen: Sie gelten als besonders zukunftssicher und können je nach Ausführung (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) in vielen Gebäudetypen eingesetzt werden. Wärmepumpen nutzen Umweltenergie und wandeln diese mit Hilfe von Strom in Wärme um, wobei sie als besonders effizient gelten.
2. Holz- und Pelletheizungen: Biomasse-Heizungen, die mit Holzpellets, Scheitholz oder Hackschnitzeln betrieben werden, erfüllen die 65-Prozent-Regelung, da Holz als erneuerbarer Energieträger gilt. Allerdings müssen moderne Anlagen mit geringen Emissionen eingesetzt werden.
3. Fernwärme: Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist eine weitere Möglichkeit, sofern dieses zu einem ausreichenden Anteil aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme gespeist wird. Bis 2030 gilt eine Übergangsregelung, nach der auch Fernwärmenetze genutzt werden können, die noch nicht den erforderlichen Anteil erneuerbarer Energien aufweisen, aber einen Transformationsplan vorgelegt haben.
4. Hybridheizungen: Eine Kombination aus konventioneller Heizung (z.B. Gas) und erneuerbaren Energien (z.B. Solarthermie) kann die 65-Prozent-Regel erfüllen. So ist beispielsweise eine Gasheizung in Kombination mit einer Solarthermieanlage möglich, wenn dadurch der Mindestanteil erneuerbarer Energien erreicht wird.
5. Wasserstoff-ready-Gasheizungen: In bestimmten Gebieten, in denen die kommunale Wärmeplanung den Aufbau einer Wasserstoffinfrastruktur vorsieht, können auch wasserstofffähige Gasheizungen eingebaut werden, die später mit klimaneutralem Wasserstoff betrieben werden können.
Die Wahl des geeigneten Heizsystems hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Gebäudebeschaffenheit, der vorhandenen Infrastruktur, den individuellen Wohnverhältnissen und nicht zuletzt den finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers.
Kosten und Förderung: Wie teuer wird es und wer hilft?
Die energetische Sanierung eines Gebäudes kann mit erheblichen Kosten verbunden sein. Je nach Umfang der Maßnahmen können diese zwischen einigen tausend und mehreren zehntausend Euro liegen. Um diese finanzielle Belastung abzufedern, gibt es verschiedene Förderprogramme:
1. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Dies ist das zentrale Förderprogramm für energetische Sanierungen und den Heizungstausch. Es umfasst:
- Investitionszuschüsse für einzelne Maßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung der Gebäudehülle
- Förderung von Komplettsanierungen zu einem Effizienzhaus-Standard
- Zuschüsse für die Fachplanung und Baubegleitung durch Energieberater
2. Grundförderung für Heizungen: Grundsätzlich gibt es für alle Eigentümer eine Grundförderung von 30 Prozent der Kosten beim Einbau einer klimafreundlichen Heizung. Für selbstnutzende Eigentümer kann ein zusätzlicher Bonus von 30 Prozent gewährt werden, wenn eine alte Öl-, Kohle-, Nachtspeicher- oder Gasheizung (älter als 20 Jahre) ersetzt wird.
3. Einkommensabhängige Förderung: Haushalte mit niedrigem Einkommen können zusätzliche Förderungen erhalten. Bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich wird ein Einkommensbonus von 30 Prozent gewährt.
4. Geschwindigkeitsbonus: Wer früh handelt, profitiert zusätzlich. Bis Ende 2028 gibt es einen zusätzlichen Bonus von 20 Prozent auf die Förderung für den Heizungstausch, der danach schrittweise auf 10 Prozent (bis 2029) und 0 Prozent (ab 2030) absinkt.
5. KfW-Kredite: Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen an, die mit Tilgungszuschüssen kombiniert werden können.
6. Steuerliche Förderung: Alternativ zur direkten Förderung können Sanierungskosten über drei Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden, mit bis zu 20 Prozent der Kosten (maximal 40.000 Euro pro Wohneinheit).
Es ist ratsam, vor Beginn jeglicher Sanierungsmaßnahmen eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, die auch Informationen über aktuelle Fördermöglichkeiten umfasst. Die Kosten für diese Beratung werden ebenfalls gefördert.
Praktische Schritte für Eigentümer: Ein Fahrplan zur Umsetzung
Für Immobilieneigentümer ist es wichtig, planvoll und strukturiert vorzugehen, um die Sanierungspflichten effizient und kostengünstig umzusetzen. Hier ein Fahrplan in fünf Schritten:
1. Bestandsaufnahme durchführen:
- Alter und Zustand der Heizungsanlage ermitteln
- Energieausweis prüfen oder erstellen lassen
- Dämmstandards von Dach, Wänden und Fenstern überprüfen
- Energieverbrauchsdaten der letzten Jahre sammeln
2. Professionelle Energieberatung einholen:
- Einen qualifizierten Energieberater aus der Expertenliste der dena (Deutsche Energie-Agentur) oder des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) wählen
- Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen
- Verschiedene technische Optionen und deren Kosten-Nutzen-Verhältnis vergleichen
- Fördermöglichkeiten für die spezifische Situation klären
3. Finanzierung planen:
- Gesamtkosten der empfohlenen Maßnahmen ermitteln
- Eigenkapital und Finanzierungsbedarf berechnen
- Förderanträge stellen (wichtig: meist vor Beginn der Maßnahmen!)
- Ggf. Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen und Kreditangebote einholen
4. Fachbetriebe auswählen und Angebote einholen:
- Mindestens drei Angebote von qualifizierten Fachbetrieben für jede geplante Maßnahme einholen
- Referenzen und Bewertungen prüfen
- Detaillierte Leistungsbeschreibungen und verbindliche Zeitpläne vereinbaren
- Auf Zertifizierungen und Erfahrungen mit erneuerbaren Energien achten
5. Umsetzung und Dokumentation:
- Maßnahmen gemäß Sanierungsfahrplan durchführen
- Fachgerechte Installation und Inbetriebnahme sicherstellen
- Alle Belege, Rechnungen und Nachweise für Förderungen sorgfältig aufbewahren
- Nach Abschluss: Energieausweis aktualisieren lassen
- Energieverbrauch nach der Sanierung beobachten und dokumentieren
Besonders wichtig: Beginnen Sie rechtzeitig mit der Planung! Die Vorlaufzeiten für Handwerker und Fachbetriebe können mehrere Monate betragen, und auch die Bearbeitung von Förderanträgen nimmt Zeit in Anspruch.
Rechtliche Konsequenzen bei Nichteinhaltung: Was droht bei Verstößen?
Die Nichteinhaltung der Sanierungspflichten kann für Eigentümer rechtliche Konsequenzen haben. Das GEG sieht bei Verstößen verschiedene Sanktionen vor:
1. Bußgelder: Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflichten können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Die genaue Höhe richtet sich nach der Schwere des Verstoßes und ob dieser vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde.
2. Nachrüstungspflichten: Die zuständige Behörde kann anordnen, dass die erforderlichen Maßnahmen nachträglich durchgeführt werden müssen, was zusätzlich zu einem möglichen Bußgeld kommen kann.
3. Nutzungsuntersagung: In schwerwiegenden Fällen kann sogar die weitere Nutzung der betreffenden Anlage, Einrichtung oder Immobilie durch die zuständige Behörde vollständig untersagt werden.
